Прогулки по граблям

Ранее «Профиль» опубликовал и проанализировал работу некоторых из них, в частности, всех трех российских фондов. Теперь мы предлагаем продолжение темы – инвестиции арабских суверенных (и иных крупных) фондов в российскую недвижимость в последние годы в партнерстве с РФПИ и другими российскими фондами.

На протяжении уже многих десятилетий страны Персидского залива являются крупнейшими поставщиками капитала на мировой рынок. Это объясняется, во‑первых, колоссальным притоком нефтедолларов, который местные рынки просто не в состоянии абсорбировать, во‑вторых, развитой финансовой инфраструктурой региона, позволяющей им инвестировать по всему миру. Суммарный объем суверенных фондов Залива, в которых сосредоточено основное богатство аравийских монархий, составляет на сегодняшний день почти $2,8 трлн, что соответствует 40% мирового суверенного капитала. Многие из этих фондов имеют полувековую историю международного инвестирования, а недвижимость как класс активов всегда находилась в сфере их интересов. В разные годы на нее приходилось до четверти прямых инвестиций суверенных фондов, при этом предпочтение традиционно отдавалось надежным коммерческим объектам недвижимости Нью-Йорка, Лондона и Парижа. Яркими примерами здесь могут служить сделки 2014 года по покупке офисных зданий в Нью-Йорке эмиратским Abu Dhabi Investment Authority на сумму $1,3 млрд и в центре Лондона кувейтским Kuwait Investment Authority на сумму 1,7 млрд фунтов стерлингов.

Россия как часть развивающегося рынка, на который в рамках стратегии географической диверсификации направляется до четверти прямых инвестиций суверенных фондов Залива, также интересовала арабских инвесторов, но до кризиса 2008–2009 гг. их инвестиции направлялись преимущественно через закрытые американские и западноевропейские фонды. 2010 год можно условно считать некой отправной точкой, когда арабы, получив опыт и привыкнув к российскому рынку, почувствовали уверенность к самостоятельному и открытому инвестированию. За этот пятилетний период они, как, впрочем, и другие иностранные инвесторы, успели получить как отрицательный, так и положительный опыт работы с российскими партнерами.

Несомненно, успешным можно назвать совместный фонд недвижимости размером $500 млн, созданный между «ВТБ Капитал» и суверенным фондом Омана State General Reserve Fund. Стороны планировали инвестировать в офисную недвижимость класса «А» в Москве и Санкт-Петербурге, в дальнейшем предполагалось расширение инвестиционной стратегии фонда в отношении складской недвижимости и торговых центров. Известно как минимум о трех реализованных проектах совместного фонда. Так, в 2011 году партнеры выкупили 100% акционерного капитала компании Finnest Real Estate, единственным активом которого на тот момент был один из крупнейших бизнес-центров Москвы Capital Plaza (ныне «Лесная Плаза»). Распределение долей в инвестпроекте было следующим: 80,1% принадлежало суверенному фонду султаната Оман, остальные 19,9% – «ВТБ Капитал», сделка оценивалась экспертами рынка в $100 млн. В том же 2011 году фонд вместе с американскими AIG/Lincoln и TPG приобрел у Coalco Василия Анисимова доли в проектах «Белая площадь» и «Белые сады» за $600 млн с учетом долговых обязательств.

В марте нынешнего года суверенный фонд ОАЭ Mubadala и РФПИ приобрели складские комплексы у группы PNK. Сумма сделки, переговоры по которой длились минимум полгода, составила $100 млн. Это пока крупнейшая сделка 2016 года на российском рынке недвижимости, а также первый опыт инвестирования в российскую недвижимость для двухмиллиардного фонда РФПИ–Mubadala, созданного еще в 2013 году. Известно, что полутора годами ранее РФПИ и Mubadala пытались самостоятельно строить склады, для чего инвесторы подписали соглашение с девелоперской компанией «Девелопмент групп 19» и намеревались вложить в проект до $300 млн, но ни одного объекта построено не было. Несмотря на падение спроса и снижение доходности инвестиций в складскую недвижимость, интерес партнеров к этому сектору РФПИ объясняет ее высоким потенциалом в средне- и долгосрочной перспективах. «На российском рынке по-прежнему недостаточно высококлассных объектов логистической инфраструктуры, – говорилось в одном из пресс-релизов РФПИ. – Обеспеченность логистическими центрами в Москве составляет 800 кв. м на 1000 человек, что примерно в 2 раза ниже, чем в других городах мира».

Знаковой сделкой в 2014 году была покупка элитного коттеджного поселка «Покровские холмы» в Подмосковье суверенным фондом Катара Qatar Investment Authority у американского Goldman Sachs, который закрывал фонд и распродавал свои активы ввиду больших потерь (доходность фонда уменьшилась на 21%). Сумма сделки оценивалась экспертами в $400 млн. Следует отметить, что самостоятельное инвестирование суверенным фондом Катара оказалось более удачным, чем совместные инвестиции с российской стороной, – созданный с Газпромбанком фонд недвижимости распался, так и не реализовав ни одного проекта. Хотя начало предприятия было многообещающим: договоренности между российской и катарской сторонами были обнародованы летом 2010 года в ходе Санкт-Петербургского международного экономического форума, а в начале 2011 года фонд Barwa Gazprombank Russia/CIS Real Estate Fund уже был создан. Объем совместного фонда, созданного между дочерней компанией Qatar Investment Authority – Barwa Real Estate и Газпромбанком на паритетных началах, составил $150 млн, ожидаемая годовая доходность оценивалась в 20–25%. В дальнейшем размер фонда предполагалось довести до $500 млн и привлекать для этого кредитные ресурсы. Сферой интересов партнеров были проекты в сегменте жилой и коммерческой недвижимости, действовать фонд должен был в течение 5 лет, а при необходимости этот срок предполагалось продлить еще на 2 года. «Мы изучали российский рынок около четырех лет и примерно два года выбирали партнера. Надежность Газпромбанка, его опыт работы на российском рынке стали основными факторами, определившими наш выбор», – говорил директор Barwa по международным инвестициям Тарик аль-Джабер. По некоторым проектам у фонда были даже подписаны предварительные договоры (например, с компанией «Бауинвест» по строительству торгового центра в Астрахани), однако ни в один проект фонду проинвестировать не удалось, и его расформировали в сентябре 2013 года. Причиной этого называли менеджерские ошибки управляющих фонда: его управлением занимались люди, не имеющие большого опыта в инвестициях в сфере недвижимости. Кроме того, российской стороне никак не удавалось убедить катарских коллег быстрее принимать решения по вхождению в некоторые инвестпроекты.

К еще более неудачным и наивным проектам можно отнести попытки госкорпорации «Ростех» создать совместный фонд недвижимости с эмиратской Damac Group, где инвестиции ОАЭ оценивались в $300 млн. В ходе сочинской конференции 2010 года соглашение о создании управляющей компании фонда было подписано в присутствии тогдашнего премьер-министра Владимира Путина. Предполагалось, что 51% капитала фонда будет внесено инвестиционным подразделением «Ростеха» – «Проминвест», а 49% – Damac, но в дальнейшем ни о запуске фонда, ни о его инвестициях не сообщалось. Явная причина – в отсутствии качественных и профильных инвестпроектов, которые можно было бы предложить эмиратскому инвестору, крупнейшему застройщику элитной недвижимости Damac Group. Представленные «Ростехом» проекты – участие в реконструкции сочинской гостиницы «Зеленая роща», строительство центра обработки данных и спортивного сооружения на западе Москвы – к таковым вряд ли можно отнести.

Наряду с двумя неудавшимися фондами большие репутационные потери Россия может понести и из-за девелоперского проекта «Загородный квартал». Арабская сторона – Limitless (подразделение госинвестхолдинга Dubai World) – инвестировала в него $750 млн. И, вероятно, понимая, что риски таких девелоперских проектов выше, но рассчитывая на большую доходность, создала партнерство с российским холдингом Regional Development & Investment (RDI Group) для строительства жилого района бизнес-класса в подмосковных Химках еще в 2009 году. Строительство было начато в конце 2012 года, и на сегодня уже завершена первая очередь. Однако в конце 2015 года появилась информация о том, что работы приостановлены, а Limitless может уйти из России. Причиной называют нарушение прав арабского инвестора, который сам вряд ли согласился бы выйти из проекта финальной стоимостью $2–2,5 млрд. Пока информация об уходе Limitless официально не подтверждалась ни одной из сторон. Но если это произойдет, то сильно ударит по деловой репутации России в глазах эмиратских инвесторов и поставит крест на возможности привлекать новые инвестиции в отрасль, особенно в текущих экономических условиях, когда доступ к западным рынкам капитала для российских компаний практически закрыт.

Таким образом, арабские инвесторы, по-прежнему предпочитая надежные западные и собственные рынки недвижимости (по данным Knight Frank Capital Tracker, Великобритании отдают предпочтение 58% арабских инвесторов, Европе – 12%, США – 5%, а странам Залива – 19%), успели в равной степени получить как положительный, так и отрицательный опыт инвестирования в России.

Сложно оценить суммарный объем потерь арабских, да и других иностранных инвесторов на российской недвижимости, но интерес к ней в дальнейшем будет все-таки сдержанным. Думается, что основной урок арабами уже усвоен – от недобросовестности и некомпетентности российской стороны они не застрахованы как при работе с государственными структурами, так и с частными девелоперскими компаниями. К этим двум пунктам можно добавить традиционные для России макроэкономические риски, высокий уровень коррупции и непрозрачность рынков, отсутствие механизмов защиты прав иностранных инвесторов и другие. За все эти риски придется платить, и арабские инвесторы теперь это прекрасно понимают.