• Недостаточно обеспеченные
• Потенциал для роста
• Социальное жилье
• Ипотека снова нуждается в поддержке

Недостаточно обеспеченные

В указе о национальных целях развития России до 2030 года и на перспективу до 2036 года, подписанном президентом 7 мая, отдельный раздел посвящен развитию жилищной сферы. Цель проекта – обеспечить граждан доступным жильем в объеме не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м – к 2036-му. За шесть лет предстоит обновить не менее 20% жилищного фонда (от уровня 2019 года).

По данным Росстата, к концу 2023-го обеспеченность жильем в нашей стране составила 28,8 кв. м на человека. В 2020-м было 26,9 кв. м – рост за три года составил менее 2 кв. м. По этому показателю Россия отстает от многих развитых государств. Так, в Канаде на человека насчитывается 75 кв. м, в США – 71 кв. м, в Германии – 40 кв. м, во Франции – 39 кв. м.

Бюджетный метр: зачем Минстрой занижает нормативную стоимость жилья

В СССР в 1990 году на одного человека приходилось всего 16,4 кв. м. Получается, что за 34 года показатель вырос почти вдвое – на 12,4 кв. м. По мнению экспертов, этому способствовали не только успехи строительной отрасли (увеличение предложения количества квартир в новостройках, причем большей площади), но и ухудшение демографической ситуации. В частности, в период с 1991 по 2002 год численность населения в РФ сократилась на 3,1 млн человек – до 145,2 млн. Потери до сих пор компенсировать не удалось. В 2023-м Росстат насчитал примерно 146,4 млн россиян, но это с учетом жителей новых регионов.

Чтобы кардинально изменить ситуацию с жильем, нужно строить его лучшего качества, большей площади и по доступной цене. Для гарантированного достижения целевых показателей требуется увеличить объемы ввода в эксплуатацию новостроек (многоэтажных и индивидуальных домов) до 120 млн кв. м в год. Задача кажется вполне выполнимой: по данным Росстата, в 2023 году было построено 110,44 млн кв. м жилья. В пересчете на одного жителя России – 0,756 кв. м. Другое дело, что в зависимости от региона эти цифры существенно различаются. В Магаданской области, например, показатель составил лишь 0,09 кв. м на человека, в Мурманской области – 0,092 кв. м, в Чукотском автономном округе и Еврейской автономной области – менее 0,2 кв. м.

По обеспеченности населения квадратными метрами общей жилой площади на первом месте – Псковская область (37,9 кв. м), на последнем – Тыва (15,3 кв. м). В 46 регионах показатели выше общероссийских, причем в двадцати уже сейчас составляют не менее 33 кв. м. Однако 39 субъектов Федерации числятся в отстающих, что портит общую статистику. Среди аутсайдеров – Москва, где обеспеченность жильем всего около 23 кв. м на человека. И это несмотря на высокие темпы строительства. В 2023-м в столице сдали 4734 новостройки общей площадью 7,3 млн кв. м, годом ранее – 4429 площадью 6,8 млн кв. м.

Потенциал для роста

Правительство Москвы, похоже, нашло весьма оригинальный способ ликвидировать разрыв. В середине мая 2024 года Москомэкспертиза проинформировала застройщиков о решении запретить строительство студий и квартир площадью менее 28 кв. м. Основание – требования Жилищного кодекса РФ, согласно которым студии не относятся к отдельному виду жилых помещений, а минимальная площадь однокомнатных квартир в многоквартирных домах не может быть ниже 28 кв. м.

По словам гендиректора компании «Мастерс план» Юлии Зубарик, инициативу московского правительства наверняка поддержат регионы. Это в будущем заметно увеличит метраж квартир в многоэтажках, соответственно, повлияет на улучшение обеспеченности россиян жильем. Свою роль сыграет и развитие индивидуального домостроения, уверена эксперт. По данным Росстата, начиная с 2020 года население строит больше жилья, чем девелоперы. Поскольку загородный дом почти всегда больше стандартной городской квартиры, то количество квадратных метров на одного человека в нашей стране год от года будет только увеличиваться.

Минус на минус: рынок новостроек вошел в "фазу покупателя"

Условия для устойчивого развития жилищной сферы создает государство. Введение эскроу-счетов обезопасило инвестиции населения в жилую недвижимость, сведя к минимуму риски долгостроев. В 2019-м началась реализация национального проекта «Жилье и городская среда». Во многом благодаря этому удалось за последние пять лет повысить обеспеченность россиян общей жилой площадью.

«Строительная отрасль не вышла на пик мощностей, потенциал для дальнейшего роста есть. В свете сформировавшихся тенденций президентский указ может быть не только выполнен, но и перевыполнен», – уверена Юлия Зубарик.

В подтверждение своих слов эксперт ссылается на прогноз замглавы госкорпорации «Дом.РФ» Алексея Ниденса: он отмечал, что за десять лет вполне реально довести показатель обеспеченности жильем до 40 кв. м на человека. Торопиться есть смысл: к этому времени панельные дома первого периода индустриального домостроения (а это около 49 млн кв. м только в мегаполисах) достигнут предельных сроков эксплуатации, и жильцов придется переселять в новые квартиры.

«Изменятся требования к жилой застройке, – добавляет Юлия Зубарик. – При строительстве на месте снесенного ветхого жилья будут увеличены площади квартир и этажность застройки, что ведет к росту плотности населения. Девелоперам придется это учитывать в новых проектах».

Социальное жилье

Россиян – собственников жилья, чьи дома подпадают под программы реновации, и тех, кто в списках очередников на получение квартир по социальному найму, Юлия Зубарик называет бенефициарами улучшения жилья. Первым бесплатно предоставляют не только равнозначные по жилой площади квартиры, но и дополнительные квадратные метры нежилых помещений – более просторные кухни, ванные комнаты, холлы и коридоры. Ну а вторым муниципалитеты выделят жилье по социальной норме, исходя из состава семьи. Допустим, если в двух-трехкомнатной «хрущевке» на 40–50 «квадратах» ютились пять-шесть человек, то новую квартиру с учетом требований президента им обязаны предоставить большей площади.

Всё в дом: выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость

В то же время приобретать жилье, общая площадь которого вырастет вслед за нормативом, станет определенно сложнее. Генеральный директор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев напоминает, что с 2020 года квадратный метр подорожал в два раза. Рост доходов населения, к сожалению, происходит не такими темпами. В настоящее время далеко не каждая российская семья, даже имеющая средний достаток, может себе позволить купить просторную квартиру. Неудивительно, что застройщики, ориентируясь на запросы клиентов, предпочитают возводить и продавать жилье меньшей площади.

«Сейчас нет предпосылок к изменению тренда. Вместе с тем, на мой взгляд, развитие может получить сегмент социального жилья, – говорит Баксараев. – Вероятно, займут свою нишу и доходные дома, как это было до революции 1917 года. Тогда их специально проектировали и строили под сдачу квартир в аренду». В любом случае быстрых перемен на рынке собеседник «Профиля» не ожидает, поскольку цикл проектирования и запуска новых объектов занимает несколько лет. Следовательно, приблизительно еще год-полтора будет реализовываться малогабаритное жилье, в том числе студии.

Эксперт не исключил, что правительство в контексте решения задачи, поставленной президентом, предложит варианты ипотеки на особых условиях. Это создаст дополнительные стимулы приобретать квартиры большей площади, тем более что старые будут засчитывать в виде первоначального взноса.

Ипотека снова нуждается в поддержке

«Благодаря мерам господдержки сегодня мы наблюдаем вторую волну обеспечения населения массовым жильем. Первая была полвека назад, в период строительства «хрущевок». Отличие в том, что сейчас упор делается на качественные характеристики новостроек», – отмечает директор по продажам компании «Главстрой» Алексей Гусев.

Застройщики по мере сил и возможностей стараются сохранить объемы продаж, несмотря на перманентное удорожание квадратного метра, и предлагают клиентам расширенный лимит на ИТ-ипотеку или рассрочку первоначальных платежей. Однако пространство для подобных маневров ограничено инфляционным давлением и высокой себестоимостью строительства. Вот почему в долгосрочной перспективе, убежден Алексей Гусев, без поддержки государства (в частности, льготных программ жилищного кредитования) обойтись не получится.

Аналогичной точки зрения придерживается аналитик Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Наталья Чуркина. Спрос на жилье, который наблюдался последние годы, был обусловлен доступной ипотекой, в первую очередь льготной, говорит она. Во второй половине 2023-го ситуация изменилась, ставки по стандартным жилищным кредитам стали фактически заградительными, одновременно ужесточились условия и для участников льготных программ. Все это не самым лучшим образом повлияло на рынок жилой недвижимости.

«В январе–апреле 2024-го объем выдачи ипотечных кредитов, по данным «Дом.РФ», сократился на 18% в годовом выражении. В таких условиях достижение целей по улучшению обеспеченности россиян жильем представляется не столь очевидным», – резюмировала она.