• Два в одном
• Возмещение убытков
• Потребительский экстремизм
• Снижение неустойки
• В поиске баланса

Два в одном

Покупатель товара или услуги вправе рассчитывать, что они будут предоставлены качественно и в оговоренный срок. Если эти условия не выполняются, клиент имеет основания потребовать финансового возмещения или отказаться от сделки. Кроме того, закон о защите прав потребителей оговаривает, что в случае получения некачественного товара клиент вправе требовать устранения недостатка в нем или соразмерного уменьшения стоимости. А если продавец, изготовитель или импортер затягивают с решением вопроса, то клиент может взыскать с нарушителя пеню в размере 1% цены товара за каждый день просрочки. Правила действуют как в отношении недорогих повседневных товаров, так и тех, покупка которых для многих россиян является редким и значимым событием в жизни, –автомобиля или квартиры.

Дольщиков отдалили от неустоек: до конца года введен мораторий на взыскание штрафов с застройщиков

Однако в скором времени такие нормы могут перестать распространяться на дольщиков, приобретающих жилье на первичном рынке. Вывести эти отношения из-под действия закона о защите прав потребителей предложила группа депутатов и сенаторов, среди которых глава комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов, его первый заместитель Павел Качкаев, зампред Совета Федерации Николай Журавлёв. Парламентарии предлагают закрепить ответственность дольщиков и девелоперов исключительно в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».

«В настоящее время ответственность застройщика по договорам долевого участия регулируется как нормами 214-ФЗ, так и положениями законодательства о защите прав потребителей, – рассказал "Профилю" Сергей Пахомов. – По итогу правоприменения не сложился единый подход к порядку и условиям применения норм права, относящихся к разным сферам правового регулирования и находящихся в условиях конкуренции». Согласно законопроекту, все нормы ответственности застройщика (неустойки, проценты, штрафы) будут консолидированы только в 214-ФЗ. Кроме того, из закона о защите прав потребителей в него перенесут положения о компенсации морального вреда и возмещении убытков сверх неустойки.

Детская доля: как правильно распорядиться материнским капиталом при покупке недвижимости

Одновременно законопроект уменьшает размер неустойки с застройщика за нарушение срока устранения недостатков. Сейчас пеня рассчитывается как 1% в день от стоимости расходов дольщика на устранение дефектов в квартире, купленной для личных, а не для предпринимательских нужд. От цены по договору (также 1% в день) неустойка считается, если в квартире вообще жить нельзя, например из-за отсутствия электричества или воды. В случае принятия законопроекта пеня будет считаться от 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если жилье куплено для себя, и 1/300 – если оно куплено для предпринимательских нужд. При этом размер неустойки не может быть больше затрат на исправление дефектов, указано в документе.

Неустойка является мерой юридической ответственности и средством мотивации к надлежащему исполнению обязательств, при этом она не должна представлять собой легальный способ умышленного извлечения прибыли, подчеркивает Сергей Пахомов. «Законопроект не посягает на концептуальный подход к неустойке как способу обеспечения исполнения обязательств и предусматривает дифференцированный подход к ответственности застройщика в зависимости от степени тяжести допущенного нарушения», – уточняет он.

Заместитель руководителя практики банкротства и специальных проектов юрфирмы «ЮСТ» Дмитрий Забродин отмечает, что сокращение размера неустойки в данном случае выглядит как унификация законодательства в части применения штрафных санкций к застройщику. По таким же правилам – от ставки ЦБ РФ – определяется пеня при расторжении договора долевого участия по причине просрочки передачи ключей более чем на два месяца либо из-за существенного нарушения требований к качеству объекта.

Возмещение убытков

Значительную долю во взыскиваемых с девелоперов суммах в спорах с покупателями составляет так называемый потребительский штраф. Он назначается, если строительная компания отказалась добровольно удовлетворить обоснованные требования клиента. Размер штрафа, согласно закону о защите прав потребителей, составляет 50% от взысканных совокупно средств за просрочку передачи ключей, исправления недостатков, компенсацию убытков и морального вреда. По общему правилу он присуждается в пользу дольщика, который обращается в суд самостоятельно или с помощью юристов. Исключение – ситуации, когда интересы гражданина представляют общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, тогда штраф выплачивается им.

Бюджетный метр: зачем Минстрой занижает нормативную стоимость жилья

Парламентарии намерены сократить максимально допустимый размер потребительского штрафа в 10 раз – до 5% от присужденной в пользу дольщика суммы. При этом предполагается, что в 214-ФЗ сохранится норма, обязывающая девелоперов возмещать покупателям «в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

В состав таких убытков обычно включаются расходы, которые дольщик понес из-за допущенных застройщиком нарушений, объясняет Дмитрий Забродин: «Наиболее распространенными являются требования о взыскании с застройщика платы за наем квартиры, которую дольщик был вынужден снимать в связи с невозможностью проживания в приобретенном у застройщика помещении, и расходов на экспертизу для выявления недостатков помещения». Свои траты дольщики подтверждают, предоставляя, например, договоры с наймодателями и экспертами, платежные поручения и выписки с банковских счетов либо подтверждающие оплату расписки, акты о выполненных работах.

Согласно законопроекту, новые правила распространят и на «старые» договоры долевого участия. Расчет по обновленным параметрам будет осуществляться со дня вступления закона в силу, за предыдущие нарушения – по действовавшим ранее правилам.

Потребительский экстремизм

Авторы инициативы уверены, что предлагаемые изменения не повлекут неоправданного снижения гарантий прав дольщиков. «Предусмотренные законопроектом размеры неустоек с избытком компенсируют инфляционные потери потребителя. Так, при размере ключевой ставки 16% проектируемый размер неустойки за нарушение требований к качеству строительства составит 39% годовых», – говорится в пояснительной записке.

«Ответственность застройщиков по отношению к участникам долевого строительства должна носить компенсирующий характер, – объясняет Сергей Пахомов. – При этом законопроект исключает возможность недобросовестного обогащения для лиц, приобретающих жилье не для собственных нужд, а для системного получения с застройщика прибыли».

Квартиры перегрелись: поможет ли пересмотр условий льготной ипотеки снизить цены на недвижимость

По его словам, есть случаи, когда граждане намеренно затягивают прием квартир, бесконечно выявляя те или иные, зачастую надуманные, недочеты. «Итог – жильцы всего дома из-за нескольких дольщиков, играющих в юридические игры в суде, не могут получать качественные услуги по обслуживанию жилого дома из-за невозможности, например, обслуживания общедомового имущества, расположенного в квартирах, являющихся предметом спора», – уточняет депутат.

Это не первая попытка парламентариев и застройщиков пересмотреть санкции за нарушение договоров с дольщиками. Год назад размер пени за несвоевременную передачу ключей в ряде случаев уже был ограничен максимальными 5% от стоимости жилья по договору. Такое ограничение ответственности действует, если задержка составляла не более 30 месяцев, а дом соответствует хотя бы одному из критериев уникального объекта капитального строительства: его высота или пролеты в нем более 100 м, наличие консоли более 20 м, подземная часть глубже 15 м. Тогда в Госдуме объясняли, что это необходимо для мотивации девелоперов достроить дом и сократить риски возникновения долгостроев.

Представители строительной отрасли и законодатели неоднократно поднимали вопрос о так называемом потребительском экстремизме, когда дольщики пытаются нажиться на застройщиках. Как правило, такие покупатели не пытаются мирно урегулировать спор и дождаться устранения дефектов, а сразу обращаются в суд. Подтверждением доводов застройщиков о наличии проблем в разрешении конфликтов является расцвет сферы услуг по приемке квартир и дальнейшего взыскания средств с девелоперов за недостатки. Как правило, за свою работу «приемщики» – частные юристы или компании – берут 10–30% от взысканной судом в пользу дольщика суммы плюс расходы на экспертизу.

Правительство РФ уже трижды за последние четыре года вводило моратории на взыскание неустоек с девелоперов. Мера была призвана поддержать строительную сферу в условиях коронавирусных ограничений, затем – в условиях санкций. Новый мораторий введен 2,5 месяца назад и действует до конца года. На этот период покупатели квартир лишились права требовать с застройщиков деньги за задержку передачи ключей и некачественную отделку.

Снижение неустойки

Возникновение потребительского экстремизма стало реакцией на нередко встречающееся низкое качество строительства и отделки. Но способы отбиться от необоснованных претензий у девелоперов есть и сейчас, напоминают юристы. Статья 333 Гражданского кодекса РФ (уменьшение неустойки) позволяет по заявлению застройщика сократить пени, если они явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

«И в настоящее время суды не стеснены в применении правил о снижении неустойки в связи с несвоевременным устранением застройщиком недостатков объекта», – говорит Дмитрий Забродин.

Минус на минус: рынок новостроек вошел в "фазу покупателя"

По словам руководителя практики недвижимости и строительства юрфирмы BGP Litigation Алексея Кулагина, суды активно пользуются этой статьей, принимая во внимание степень вины застройщика и реальный ущерб дольщиков. «Суды достаточно часто удовлетворяют заявления застройщиков о снижении неустойки, указывая на то, что неустойка должна соответствовать фактическим убыткам и не должна становиться инструментом необоснованного обогащения дольщиков», – отмечает он.

Анализ судебной практики показывает, что размер взыскания неустойки в последние три года составлял не более 30% от требований дольщиков, подтверждает партнер адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Оксана Петровская.

Некоторые суды и сейчас снижают санкции в 10 раз – с 50 до 5% – от присужденной покупателю суммы, добавляет адвокат из бюро «Интеллектуальный капитал» Ирина Каплун.

В поиске баланса

В законопроекте предложен единообразный подход к определению размера и пределов ответственности застройщиков по договору участия в долевом строительстве, резюмирует Сергей Пахомов. «Это позволит в ближайшей перспективе ускорить получение дольщиками, у которых нет претензий к застройщику, своих квартир, а также создаст безопасные условия для обслуживания многоквартирного жилого дома», – уверен он.

Среди экспертов единого мнения по поводу инициативы нет. Оксана Петровская полагает, что ее реализация приведет к снижению ответственности застройщиков. Предложенный расчет неустойки не будет стимулировать их устранять недостатки, а уменьшение размера штрафа ухудшит положение дольщиков по сравнению с другими категориями потребителей. Например, покупатели автомобилей имеют право на взыскание потребительского штрафа, а покупатели недвижимости его иметь не будут.

Опасение инициатива вызывает и у Алексея Кулагина. Он считает, что у застройщиков снизится мотивация соблюдать сроки и качество строительства, так как санкции за нарушения станут менее ощутимыми. Кроме того, девелоперы рискуют потерять доверие покупателей, которые будут менее склонны принимать участие в долевом строительстве, что может негативно сказаться на рынке недвижимости.

Дмитрий Забродин называет инициативу парламентариев компромиссным вариантом, направленным на поиск баланса между интересами застройщиков и дольщиков. «В условиях, когда власти исключают для дольщиков возможность взыскания неустойки за определенный период времени в целом, предложение об уменьшении штрафов выглядит приемлемым и оптимальным. Однако это не означает, что застройщики могут допускать нарушение своих обязательств в связи с уменьшением размера их ответственности перед дольщиками», – подчеркивает адвокат.