• Кто управляет домами
• Кому вредит частая смена УК
• Год на раздумья
• Кто окажется в выигрыше

Кто управляет домами

Чаще всего для обслуживания многоквартирных домов в России собственники прибегают к услугам управляющих компаний. Из 950 тыс. многоквартирных домов, информация о которых размещена на портале ГИС ЖКХ по состоянию на середину марта 2023 года, 628 тыс. обслуживается управляющими организациями. ТСЖ, ЖСК или иные кооперативы управляют 53,5 тыс. домов.

Тарифы подкрутили к инфляции: почему власти внепланово повысили цены на ЖКУ

Собственники 235,5 тыс. домов предпочли упомянутым формам непосредственное управление, когда они самостоятельно отвечают за содержание общего имущества дома и заключают договоры на его содержание и ремонт на основании решений общего собрания. При этом каждый владелец сам заключает договоры на поставку электроэнергии, воды, газа, тепла, водоотведение. О типе управления в почти 40 тыс. домов либо нет данных в системе, либо он еще не выбран.

Игроков на рынке много – всего в России несколько десятков тысяч УК, указано на портале Фонда развития территорий. Большинство из них – мелкие, с небольшим количеством домов в управлении.

Несмотря на интерес бизнеса к сфере ЖКХ, рынок этих услуг остается проблемным, в том числе из-за значительных долгов как компаний, так и населения. Осенью прошлого года граждане задолжали 767 млрд руб., из них 315 млрд – управляющим организациям и 452 млрд – ресурсоснабжающим.

Кому вредит частая смена УК

Как правило, конкуренция УК идет за относительно новые дома, где еще не успели накопиться проблемы, а здания технически исправны и поддерживаются в хорошем состоянии. Впрочем, бывают случаи, когда недобросовестные бизнесмены готовы взяться за любой дом, так как изначально не планируют оказывать нормальные услуги.

В настоящее время смена управляющей компании входит в полномочия общего собрания жильцов без каких-либо ограничений, напоминает эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук. Этим нередко пользуются конкурирующие УК, предлагая демпинговые цены, вследствие чего жители принимают решение на эмоциях. «Нередко подговаривают жильцов начать кампанию по дискредитации УК, писать жалобы по любым темам и в конечном итоге вынести вопрос в повестку собрания», – отмечает Склянчук.

Почему рост тарифов ЖКУ в 2023 году может быть двузначным

Действующие нормы Жилищного кодекса предусматривают, что досрочно отказаться от своей УК жильцы могут, только если она не исполняет условия договора. «Наличие нарушений договора со стороны управляющей организации должно подтверждаться заявками жильцов, выполненными управляющей организацией, то есть признанными ею, или актами жилищной инспекции об установлении нарушений, или судебными актами о признании нарушений договора со стороны управляющей организации», – перечисляет руководитель направления правового регулирования ЖКХ юргруппы «Яковлев и партнеры» Павел Олейников.

Однако на практике нередко удается провести смену УК и без сбора информации о нарушениях. А некоторые суды, если конфликт доходит до их уровня, считают, что односторонний разрыв договора возможен и в отсутствие нарушений со стороны организации.

Периодически разгораются настоящие «коммунальные войны», когда УК меняются в доме буквально раз в несколько месяцев по итогам регулярных общих собраний собственников. «Это может происходить в неограниченном количестве. Такая статистика есть – по пять, по десять раз могут проводить собрания», – говорил на заседании в Госдуме депутат Марат Нуриев.

Порой в ход идет даже фальсификация протоколов собрания, и жильцы узнают о смене компании постфактум. Зачастую это приводит к путанице в платежках, их задвоению. Но проблема не только в этом. На фоне такого конфликта может падать качество управления домом: мало кто захочет вкладываться под угрозой потерять инвестиции в скором времени. «Изложенное положение дел никак не способствует добросовестному управлению домом управляющими организациями, когда в любой момент они могут «лишиться» дома, а следовательно, потерять инвестиции», – отмечал Марат Нуриев.

Год на раздумья

В Госдуме считают, что нашли способ борьбы с упомянутой проблемой. Депутаты уже приняли в первом чтении законопроект, который запрещает владельцам квартир менять управляющую организацию чаще раза в год. Для этого планируется внести коррективы в Жилищный кодекс, в соответствии с которыми собственники по решению общего собрания в одностороннем порядке смогут отказаться от договора с УК не ранее, чем через год с даты его заключения (год – минимальный срок, на который может заключаться такой договор, максимальный – пять лет). Более ранняя замена будет возможна, если компания не выполняет условия договора.

Нежелательный сосед: Минстрой предлагает снизить риски покупки жилья с обременением

Пока в законопроекте не оговаривается, какие именно нарушения, допущенные УК, позволят жильцам попытаться ее сменить досрочно. Но возможно, ко второму чтению они будут указаны: в Госдуме уже готовят соответствующие предложения.

Павел Склянчук считает, что к таким существенным нарушениям нужно отнести нераскрытие управляющей компанией информации о расходах, невыполнение требований к безопасности инженерного оборудования и несоблюдение сроков подготовки к отопительному сезону.

Предлагаемые корректировки авторы инициативы объясняют необходимостью дать УК возможность выстраивать работу на более длительный срок. «Управляющей организации данный период также позволит максимально спланировать работу и услуги по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома и максимально сконцентрироваться на управлении, а не на борьбе с конкурентами», – говорил в ходе заседания Марат Нуриев, один из авторов инициативы.

Кроме того, разработчики документа рассчитывают, что благодаря ограничению россияне станут более внимательно и ответственно подходить к вопросу выбора УК. «Мы даем этот год, чтобы собственники поняли, устраивает их эта управляющая организация или не устраивает», – объясняет первый замглавы комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев.

Кто окажется в выигрыше

Однако ряд экспертов сомневаются, что озвученные депутатами поправки позволят достичь заявленных целей.

«Предлагаемое изменение сохраняет действующий порядок расторжения договора в течение первого года его действия и облегчает расторжение договора в дальнейшем», – считает юрист Павел Олейников.

Благодаря поправкам через год с момента заключения договора с УК собственникам, пожелавшим ее сменить, не придется собирать подтверждения некачественной работы компании, будет достаточно простого желания воспользоваться услугами другой организации. Но и сейчас на практике такие подтверждения порой оказываются необязательными.

Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости

Однако, если для смены УК в первый год действия договора в обязательном порядке будут требоваться доказательства допущенных ею нарушений, то эффект вряд ли будет исключительно положительным, считают эксперты.

Годовой мораторий на смену управляющей компании будет действовать и в случае рейдерского захвата дома. Владельцы квартир до истечения этого срока не смогут просто вернуть прежнюю организацию – придется идти в суд и оспаривать результаты сфальсифицированного голосования. На этот момент обратил внимание в ходе обсуждения законопроекта в Госдуме депутат Сергей Леонов: «Послушайте, мы знаем, сколько длится суд, и все это время недобросовестная УК будет управлять домом, а другая уже не сможет заявиться на управление. Это будет длиться больше года, и по крайней мере целый год будут высасывать деньги из людей».

Судебные тяжбы по оспариванию решений общих собраний или по требованиям о расторжение договора с УК длятся годами, подтверждает юрист, руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова. Пройдет примерно год, прежде чем собственники получат нужный им результат. По ее мнению, положительный эффект от нововведения ощутят только управляющие компании, поскольку будут уверены, что ни конкуренты, ни собственники их не сместят.

Каким окажется итоговая редакция законопроекта, пока неизвестно: депутаты готовят его ко второму чтению, на этапе которого возможны серьезные изменения. Стоит напомнить, что это не первая попытка парламентариев навести порядок в вопросе избрания структур, которые занимаются обслуживанием многоквартирных домов. С осени прошлого года ужесточились требования к принятию решений о смене УК: на это теперь нужно согласие более 50% от всех собственников, а не от участвовавших в голосовании. Ранее сменить УК могли четверть жильцов дома, так как минимально допустимый кворум на собрании составлял половину от числа всех владельцев помещений в доме.