Жилая доля: Верховный суд ограничил права обманутых дольщиков-инвесторов

Содержание:

• Неудачная попытка отстоять право на недвижимость
• Когда дольщика признают инвестором
• Возможные последствия изменения правил
• Как юристы оценивают решение суда

Неудачная попытка отстоять право на недвижимость

По действующим правилам, чиновники могут решить, достраивать ли дом-долгострой или выплатить компенсации обманутым дольщикам. В случае достройки дома закон гарантирует передачу жилья дольщикам-физлицам.

Этим правом в деле о банкротстве застройщика «Стройинвест» решил воспользоваться Леонид Паначев. В 2014 году он купил у застройщика 30 квартир в строящемся доме в городе Сергиев Посад Московской области, но в оговоренный срок – второй квартал 2015-го – ключи так и не получил. Достройкой дома сейчас занимается подмосковный Фонд защиты прав дольщиков, окончание строительства запланировано на конец 2023 года, говорится на портале «Дом.РФ».

Изначально Арбитражный суд Московской области признал обоснованным требование Леонида Паначева о передаче ему 15 квартир, купленных за 31,34 млн рублей, и включил его в реестр о передаче жилых помещений. То есть Паначев наравне с другими дольщиками получил бы свои квадратные метры после того, как дом введут в эксплуатацию.

Но апелляция отменила решение в пользу дольщика. По ее мнению, основной целью специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. А повышенная защита дольщика, который приобрел квартиры в качестве инвестиций, избыточна. Кассация с этим согласилась.

Когда дольщика признают инвестором

Верховный суд РФ, рассмотрев жалобу Леонида Паначева, согласился с выводами апелляции и кассации. Гражданин, покупающий значительное число квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли), не может рассчитывать на приоритетное удовлетворение своих требований к застройщику, как если бы покупал жилье для личных нужд. Такое преимущество есть только у граждан, которые приобретали квартиры в строящихся домах для себя и своих семей.

Обманутым дольщикам в России с 2019 года выплатили 95 миллиардов рублей

Поэтому судам следует устанавливать цели приобретения нескольких квартир дольщиком и учитывать, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует о том, что он инвестировал в недвижимость, следует из определения ВС РФ. «Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц», – объясняют судьи.

«Вместе с тем сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика», – указал ВС РФ. В таком случае фактически дольщик-гражданин приравнивается к юрлицу, которое ведет предпринимательскую деятельность. И долг перед ним включается в четвертую очередь реестра требований кредиторов к застройщику как обеспеченный залогом квартир, то есть погашается одним из последних.

Если же выяснится, что часть квартир куплена для себя, а часть – как инвестиция, то судьба требований к застройщику должна быть различной. Первые включаются в реестр о передаче жилых помещений, а требования по инвестиционным квартирам – погашаются в режиме четвертой очереди.

Возможные последствия изменения правил

Новые правила могут спровоцировать волну споров между дольщиками и конкурсными управляющими застройщиков, считают эксперты. Они допускают, что конкурсные управляющие смогут злоупотреблять правом на предъявление возращений.

Долевое участие в строительстве 2022: какие изменения ждут тех, кто хотел купить квартиру

«Неминуемо это приведет к отдельным перегибам на местах, когда приобретение двух квартир в одном ЖК – себе и своему ребенку – будет признано инвестицией, требующей разного подхода к удовлетворению требований о передаче двух соседних жилых помещений. Или цель приобретения для собственных нужд жилого помещения большей площади в новом ЖК взамен уже имеющейся в предаварийном доме клетушки, соответствующей минимальным требованиям нормы предоставления жилья по договору социального найма, будет расцениваться как поведение инвестора, а не потребителя», – опасается старший юрист консалтинговой группы РКТ Алексей Майстренко.

Адвокат, управляющий партнер бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева рассчитывает, что практически любой дольщик сможет доказать, что одна или две приобретенные им квартиры были куплены для личных нужд. «При этом наличие другого жилья у приобретателя не влияет на цель приобретения новой квартиры, поскольку ее покупка может быть направлена на улучшение жилищных условий кредитора или его родственников», – считает она.

Кроме того, конкурсному управляющему будет непросто доказать инвестиционную цель покупки. Для этого ему нужны данные об имущественном состоянии дольщика. А получить такие сведения будет сложно из-за предстоящего «закрытия» реестра недвижимости, обращает внимание Елена Гладышева.

Еще одним последствием изменения правил может стать снижение привлекательности инвестиций в недвижимость, что негативно скажется на рынке жилой застройки в целом, полагает Алексей Майстренко. По его словам, люди традиционно воспринимают недвижимость как наиболее стрессоустойчивый актив для инвестиций. В условиях наблюдаемого спада на рынке долевого строительства изменение правил только оттолкнет от участия в долевом строительстве и без того сомневающихся граждан, считает он.

Как юристы оценивают решение суда

Решение Верховного суда эксперты оценивают по-разному. Достаточно справедливой называет позицию ВС РФ адвокат Елена Гладышева. Одновременное удовлетворение требований дольщиков, покупающих жилье для себя, и дольщиков-инвесторов не может соответствовать цели законодателя, который последовательно усиливает защиту прав граждан-участников долевого строительства, приобретающих имущество для личных нужд, считает она.

Алексей Майстренко считает, что ВС РФ вышел за пределы допустимых границ судебного усмотрения. Порядок исполнения обязательств о передаче жилых помещений в случае несостоятельности застройщика определяется законом о банкротстве, и передача жилья в нем не ставится в зависимость от цели его приобретения.

«Если участник долевого строительства является физическим лицом, то вне зависимости от его целей при заключении ДДУ – покупает ли он квартиру для улучшения личных жилищных условий или в качестве подарка близким, а также дальним родственникам, либо он намерен перепродать жилые помещения после введения их в эксплуатацию – законом о банкротстве ему гарантирована передача жилых помещений при дефолте застройщика», – говорит он.

И такой подход в законе о несостоятельности был указан неслучайно. «Часто выяснить, в каких целях гражданин приобретает квартиру, невозможно, и именно поэтому в ходе разработки специальных правил о банкротстве застройщиков было принято осознанное решение законодателем отказаться от критерия количества квартир и цели их приобретения и оставить только критерий личности кредитора», – написал в своем телеграм-канале председатель Банкротного клуба Олег Зайцев.