Наверх
17 ноября 2019
USD EUR
Погода
Без рубрики

Архивная публикация 2003 года: "Недорогие товарищи"

Недостатки квартиры в типовом доме явно перевешивают ее достоинства. Это, однако, не мешает «панели» оставаться самым дефицитным товаром на рынке жилья и расти в цене опережающими темпами.Блеск и нищета на панели

Список достоинств типового домостроения сокращается год от года. Но и сегодня у «панели» осталось несколько преимуществ, которые позволят ей оставаться в строю еще довольно долго.
Во-первых, сроки возведения. Панельные дома строятся сегодня в среднем 6 месяцев, тогда как их конкуренты — монолитные — 1,5—2 года (это из-за того, что по технологическим причинам «монолитные» стройки замирают на зиму).
Во-вторых, цена. Квартиры в «панелях», как правило, имеют меньшую площадь, чем в монолитных. Соответственно, при, казалось бы, не такой большой разнице в стоимости одного квадратного метра (в «монолите» она в среднем больше всего на 10—20%), квартира в малогабаритной «панельке» обходится на 30—40% дешевле аналогичной по числу комнат в «монолите»
В-третьих, типовое жилье требует меньше затрат на ремонт, чем нетиповое (просто потому, что в «монолитах» квартиры продаются, как правило, без внутренних перегородок — жильцы их возводят за свой счет).
Список недостатков панельных домов гораздо обширнее списка достоинств.
Главный и неизлечимый недостаток «панели» — это, мягко говоря, отставание строительных технологий. Сплошь и рядом случаются истории, когда жильцы, поселившиеся в типовых новостройках всего несколько лет назад, отмечают, что фасад дома уже не тот — в отдельных местах осыпалась облицовочная плитка, оголились межпанельные швы и пр.
Причина преждевременной старости панельного дома заключается в том, что его усадка происходит неравномерно, что и влечет за собой появление таких вот изъянов.
Панельный дом уступает монолитному и по тепловым характеристикам.
В абсолютном большинстве возводимых ныне панельных домов не предусмотрена свободная планировка квартир, а высота потолков составляет от 2,64 м до 2,75 м. Это не отвечает запросам более-менее требовательного покупателя.
Кроме того, в панельных домах неважная инфраструктура. Скажем, пока только в одной серии панельных домов (И-155) решен вопрос строительства подземных гаражей.
Ценные замечания

И все же, несмотря на все недостатки, цена на панельное жилье стабильно растет. Точнее даже будет сказать так: «панельный» сектор жилищного рынка по темпам роста цен обгоняет все другие. За последние два года стоимость квадратного метра в типовом доме, к примеру, в районе Люблино выросла примерно на 54% (с $450 до $970). Для сравнения: за это же время здешний «монолит» подорожал всего на 30% (с $1100 до $1600 за «квадрат»).
Андрей Паньковский, первый заместитель гендиректора ДСК-1 по экономической политике:
«Такой опережающий рост цены на «панель» вызван сокращением предложения серийного, качественного жилья, в частности домов серии П-44Т. Причина этого — покупка городом для муниципальных нужд значительного объема квартир у крупнейших застройщиков Москвы».
Вторым фактором, влияющим на ценовую ситуацию в столице, является полное отсутствие свободных площадок для массового строительства. Все новостройки сегодня возводятся точечно. А это значительно увеличивает расходы на прокладку или замену коммуникаций, сказывается на окончательной стоимости каждой квартиры — вне зависимости от того, расположена она в панельном или монолитном доме.
Тем не менее ввиду разной себестоимости самой «коробки» у потенциальных покупателей жилья в панельном доме есть возможность выбора.
По данным аналитического центра МИАН, при прочих равных условиях 1 кв. м в домах КОПЭ обойдется сейчас покупателю в среднем в $1150, в домах серии П-44 — в $1200. Самая популярная серия — П-44Т, здесь цена колеблется в рамках $1200—1350 за «квадрат».
Среди дешевых «панелей» — дома серии П-3М. Сегодня в Южном Бутове в таком доме можно купить квартиру по цене $950—1150 за кв. м.
Стоимость квадратного метра в домах новой серии И-155 — около $900—1100. Так, квартира в доме на Зеленом проспекте в Перове предлагается по цене $905—915 за кв. м. Одни из самых дешевых домов И-155 строятся в Митине (от $760).
Что касается динамики цен, то с начала года самый большой их рост на вторичном рынке (в среднем плюс 2,7% в месяц) пришелся на «панель» постройки 90-х годов (более 50% объема ежемесячных продаж), которая пользуется спросом из-за своей сравнительно большой площади квартир, сопоставимой с площадью в домах новых серий.
«Аутсайдером» вторичного рынка в нынешнем году оказалось самое дешевое жилье — типовая застройка 50—60-х годов (кирпичные и панельные хрущевки). В данном сегменте рост цен был наименьшим — плюс 0,3% в месяц. Сегодня стоимость среднестатистической однокомнатной квартиры в «хрущобе» не превышает $35 тыс. (год назад — $28 тыс.). Спрос сохранился лишь на то «хрущевское» жилье, которое наверняка пойдет под снос.
Губернские страдания

Отдельно стоит сказать о типовом жилье, возводимом и продаваемом в Подмосковье. От московских типовых домов областные «панели» отстают по своим потребительским характеристикам. Прежде всего, они отличаются невысокими потолками. «Губернская норма» — это 2,5 м (в Москве на 15—25 см больше). Площадь тоже не впечатляет — в домах самых массовых в Подмосковье серий П90 и МЭС-84 встречаются однокомнатные квартиры по 30—36 кв. м. Впрочем, ничего странного в этих цифрах нет — подмосковные типовые дома явно ориентированы на предпочтения не самого состоятельного покупателя.
Ближайшее Подмосковье, куда стекались покупатели, не сумевшие накопить денег на столичную новостройку, постепенно теряет статус «дешевого места» и дорожает ударными темпами — плюс 20% в год. В самых «раскрученных» городах Подмосковья стоимость «квадрата» уже почти догнала московскую.
В Одинцове, например, панельные новостройки стоят в среднем $750 за кв. м, практически сравнявшись с Южным Бутовом. Подбирается к столичной планке и Красногорск ($620). Заметно выросла стоимость жилья в Химках ($640), Реутове ($540—650), Мытищах ($600—650).
В чем Подмосковье пока явно опережает столицу, так это в наличии свободных строительных площадок. В 2002 году в губернии было построено свыше 30 тыс. новых квартир общей площадью 3,2 млн. кв. м, что на 14% больше, чем в предыдущем году. В нынешнем году, по предварительным подсчетам, рост составит около 20%.
Ценообразование в области отличается от московской схемы. Несмотря на то, что в разных районах Подмосковья строятся дома одних и тех же панельных серий, цены на жилплощадь везде разные. Основная причина — расстояние новостройки от МКАД и популярность направления. Взять, например, популярную областную серию П-111М. Так вот, в Балашихе, например, 1 кв. м в таком доме стоит $450—470, в Жуковском — $420, в Королеве — $505—600, в Щербинке — $460 (подробнее — см. карту).

Средняя цена квартир в панельных и монолитных домах в Москве ($/кв. м)*

Округ9-эт. панель 70-е годыТиповая панель 12—16-эт. 70—80-е годыПанель застройки конца 80-х — 90-х годовМонолит
Центральный1697206222502829
Северный1182107612001424
Северо-Восточный1169120313111440
Восточный1154118112751494
Юго-Восточный1065107711141216
Южный1108110011541386
Юго-Западный1313133814501997
Западный1190135715142544
Северо-Западный1156135314102126
За МКАД1030105410851280

* По данным аналитического центра МИАН.

ВАСИЛИЙ БУЛОЧКИН

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:
Самое читаемое

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK