Архивная публикация 2003 года: "Недорогие товарищи"

Недостатки квартиры в типовом доме явно перевешивают ее достоинства. Это, однако, не мешает "панели" оставаться самым дефицитным товаром на рынке жилья и расти в цене опережающими темпами.Блеск и нищета на панели

Список достоинств типового домостроения сокращается год от года. Но и сегодня у "панели" осталось несколько преимуществ, которые позволят ей оставаться в строю еще довольно долго.

Во-первых, сроки возведения. Панельные дома строятся сегодня в среднем 6 месяцев, тогда как их конкуренты -- монолитные -- 1,5--2 года (это из-за того, что по технологическим причинам "монолитные" стройки замирают на зиму).

Во-вторых, цена. Квартиры в "панелях", как правило, имеют меньшую площадь, чем в монолитных. Соответственно, при, казалось бы, не такой большой разнице в стоимости одного квадратного метра (в "монолите" она в среднем больше всего на 10--20%), квартира в малогабаритной "панельке" обходится на 30--40% дешевле аналогичной по числу комнат в "монолите"

В-третьих, типовое жилье требует меньше затрат на ремонт, чем нетиповое (просто потому, что в "монолитах" квартиры продаются, как правило, без внутренних перегородок -- жильцы их возводят за свой счет).

Список недостатков панельных домов гораздо обширнее списка достоинств.

Главный и неизлечимый недостаток "панели" -- это, мягко говоря, отставание строительных технологий. Сплошь и рядом случаются истории, когда жильцы, поселившиеся в типовых новостройках всего несколько лет назад, отмечают, что фасад дома уже не тот -- в отдельных местах осыпалась облицовочная плитка, оголились межпанельные швы и пр.

Причина преждевременной старости панельного дома заключается в том, что его усадка происходит неравномерно, что и влечет за собой появление таких вот изъянов.

Панельный дом уступает монолитному и по тепловым характеристикам.

В абсолютном большинстве возводимых ныне панельных домов не предусмотрена свободная планировка квартир, а высота потолков составляет от 2,64 м до 2,75 м. Это не отвечает запросам более-менее требовательного покупателя.

Кроме того, в панельных домах неважная инфраструктура. Скажем, пока только в одной серии панельных домов (И-155) решен вопрос строительства подземных гаражей.

Ценные замечания

И все же, несмотря на все недостатки, цена на панельное жилье стабильно растет. Точнее даже будет сказать так: "панельный" сектор жилищного рынка по темпам роста цен обгоняет все другие. За последние два года стоимость квадратного метра в типовом доме, к примеру, в районе Люблино выросла примерно на 54% (с $450 до $970). Для сравнения: за это же время здешний "монолит" подорожал всего на 30% (с $1100 до $1600 за "квадрат").

Андрей Паньковский, первый заместитель гендиректора ДСК-1 по экономической политике:

"Такой опережающий рост цены на "панель" вызван сокращением предложения серийного, качественного жилья, в частности домов серии П-44Т. Причина этого -- покупка городом для муниципальных нужд значительного объема квартир у крупнейших застройщиков Москвы".

Вторым фактором, влияющим на ценовую ситуацию в столице, является полное отсутствие свободных площадок для массового строительства. Все новостройки сегодня возводятся точечно. А это значительно увеличивает расходы на прокладку или замену коммуникаций, сказывается на окончательной стоимости каждой квартиры -- вне зависимости от того, расположена она в панельном или монолитном доме.

Тем не менее ввиду разной себестоимости самой "коробки" у потенциальных покупателей жилья в панельном доме есть возможность выбора.

По данным аналитического центра МИАН, при прочих равных условиях 1 кв. м в домах КОПЭ обойдется сейчас покупателю в среднем в $1150, в домах серии П-44 -- в $1200. Самая популярная серия -- П-44Т, здесь цена колеблется в рамках $1200--1350 за "квадрат".

Среди дешевых "панелей" -- дома серии П-3М. Сегодня в Южном Бутове в таком доме можно купить квартиру по цене $950--1150 за кв. м.

Стоимость квадратного метра в домах новой серии И-155 -- около $900--1100. Так, квартира в доме на Зеленом проспекте в Перове предлагается по цене $905--915 за кв. м. Одни из самых дешевых домов И-155 строятся в Митине (от $760).

Что касается динамики цен, то с начала года самый большой их рост на вторичном рынке (в среднем плюс 2,7% в месяц) пришелся на "панель" постройки 90-х годов (более 50% объема ежемесячных продаж), которая пользуется спросом из-за своей сравнительно большой площади квартир, сопоставимой с площадью в домах новых серий.

"Аутсайдером" вторичного рынка в нынешнем году оказалось самое дешевое жилье -- типовая застройка 50--60-х годов (кирпичные и панельные хрущевки). В данном сегменте рост цен был наименьшим -- плюс 0,3% в месяц. Сегодня стоимость среднестатистической однокомнатной квартиры в "хрущобе" не превышает $35 тыс. (год назад -- $28 тыс.). Спрос сохранился лишь на то "хрущевское" жилье, которое наверняка пойдет под снос.

Губернские страдания

Отдельно стоит сказать о типовом жилье, возводимом и продаваемом в Подмосковье. От московских типовых домов областные "панели" отстают по своим потребительским характеристикам. Прежде всего, они отличаются невысокими потолками. "Губернская норма" -- это 2,5 м (в Москве на 15--25 см больше). Площадь тоже не впечатляет -- в домах самых массовых в Подмосковье серий П90 и МЭС-84 встречаются однокомнатные квартиры по 30--36 кв. м. Впрочем, ничего странного в этих цифрах нет -- подмосковные типовые дома явно ориентированы на предпочтения не самого состоятельного покупателя.

Ближайшее Подмосковье, куда стекались покупатели, не сумевшие накопить денег на столичную новостройку, постепенно теряет статус "дешевого места" и дорожает ударными темпами -- плюс 20% в год. В самых "раскрученных" городах Подмосковья стоимость "квадрата" уже почти догнала московскую.

В Одинцове, например, панельные новостройки стоят в среднем $750 за кв. м, практически сравнявшись с Южным Бутовом. Подбирается к столичной планке и Красногорск ($620). Заметно выросла стоимость жилья в Химках ($640), Реутове ($540--650), Мытищах ($600--650).

В чем Подмосковье пока явно опережает столицу, так это в наличии свободных строительных площадок. В 2002 году в губернии было построено свыше 30 тыс. новых квартир общей площадью 3,2 млн. кв. м, что на 14% больше, чем в предыдущем году. В нынешнем году, по предварительным подсчетам, рост составит около 20%.

Ценообразование в области отличается от московской схемы. Несмотря на то, что в разных районах Подмосковья строятся дома одних и тех же панельных серий, цены на жилплощадь везде разные. Основная причина -- расстояние новостройки от МКАД и популярность направления. Взять, например, популярную областную серию П-111М. Так вот, в Балашихе, например, 1 кв. м в таком доме стоит $450--470, в Жуковском -- $420, в Королеве -- $505--600, в Щербинке -- $460 (подробнее -- см. карту).

Средняя цена квартир в панельных и монолитных домах в Москве ($/кв. м)*

* По данным аналитического центра МИАН.

ВАСИЛИЙ БУЛОЧКИН