14.12.2009 01:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2009 года: "ПОСЛЕ БУРИ"

Эксперты утверждают, что рынок недвижимости пережил худшие времена. Однако новые объекты появятся не раньше, чем через полтора-два года. Наступило время, когда покупатель может если и не диктовать свои условия продавцам недвижимости, то, по крайней мере, занять более выгодную переговорную позицию. И описывается эта ситуация формулой "переход от рынка продавца к рынку покупателя". Однако радоваться рано, утверждают многие специалисты. Нынешняя ситуация таит в себе угрозу нового взлета цен в среднесрочной перспективе.
Действительно, 2009 год стал "годом покупателя", говорит Игорь Гончаров, генеральный директор компании "Аллтек девелопмент". Цены пересматривались в сторону понижения. Особенно сильно демпинговали те, кто возводил жилье на заемные средства: им нужно было возвращать кредиты банкам. Продавцы стали сговорчивее, а покупатели - требовательнее, они придирчиво выбирали застройщика, внимательнее, чем раньше, разбирались в условиях договоров. Теперь за меньшие деньги хотят приобрести как можно больше. Выбор есть, а потому своей цены сейчас можно дождаться.
Понятно, что никто не хочет связываться с объектами в начальной стадии строительства. Корректировка цен заметна прежде всего по объектам высокой степени готовности, они пользуются наибольшим спросом, но предложение его превышает. В отношении новых проектов, только вышедших на рынок (таковых, впрочем, немного), зачастую пересматривалась концепция - их стоимость снижалась за счет сокращения издержек, таким образом объект переводился в разряд экономкласса.
Если взять загородную недвижимость, то одной из тенденций последнего года стало увеличение предложений по коттеджным поселкам с участками без обязательного строительного подряда. Игорь Гончаров уверен, что это отбросило рынок назад. Покупатель, приобретающий недвижимость в инвестиционных целях, еще недавно рассчитывал на нее как на надежный актив в период нестабильности. Но участки с хаотичной застройкой не самое лучшее вложение. Что касается организованных коттеджных поселков с единой концепцией застройки, то их единицы. То, что на загородном рынке спрос сместился в сегмент земли без подряда и в экономкласс, подтверждает и начальник отдела экономики и маркетинга "Велес Капитал Девелопмент" Наталья Манько. Кроме того, по ее словам, стали появляться сделки по схеме trade-in.
В то же время, как говорит директор департамента маркетинга и продаж AF Development Натали Шмурин, на сегменте элитного городского жилья кризис практически не отразился, продажи недвижимости такого класса остаются стабильными, а с начала осени даже пошли вверх. Больше всего пострадал бизнес-класс, цены упали на 30-40%.
Что касается самого востребованного экономкласса, то здесь спрос тоже упал, хотя и не в такой степени. Некоторые эксперты считают, что основная причина - в росте ставок по ипотечным кредитам. Другие напоминают, что по ипотеке приобреталось лишь 25-30% жилья, и объясняют тенденцию общим снижением доходов из-за кризиса. Но какова бы ни была причина, потребность в относительно дешевом жилье далека от удовлетворения. Падение платежеспособного спроса не означает, что квартиры не нужны, - просто такие покупки перешли в разряд отложенных. Застройщики очень рассчитывают на госпрограмму, обещанную правительством (она предусматривает снижение ставок по ипотеке до 10-11% годовых).
Если говорить о качественной загородной недвижимости, то здесь, как и в случае с элитной городской, в последнее время заметно оживление. Цены стали подрастать (хотя они, конечно, все равно ниже докризисных), но росли они, как правило, в связи с завершением работ по прокладке коммуникаций, уточняет Игорь Гончаров. Готовых проектов элиткласса немного, например на киевском направлении можно отметить только "Променад" и "Графские пруды".
Руководитель пресс-служ-бы Группы компаний "ДОН-Строй" Екатерина Куканова согласна с тем, что спрос понемногу стал расти. Она видит причину в том, что развивается партнерство банков и девелоперов, поскольку в этом случае риски полу-чить "недострой" значительно ниже.
Суть такого партнерства поясняет Наталья Манько. У многих девелоперов были обязательства перед банками. В счет их погашения кредиторы стали принимать имеющиеся в портфеле девелопера объекты. Некоторые банки могут заинтересоваться этим бизнесом и начать создавать свои риэлтерские агентства или подразделения в собственной структуре. "Проекты девелоперов, получивших банковскую поддержку, обеспечены финансированием, и необходимость продавать объекты любой ценой отпала", - говорит Натали Шмурин. Потому суперскидок и распродаж, как в первом полугодии, к осени практически не осталось. Возможны еще немногочисленные новогодние акции, но по масштабу они не сравнятся с прошлогодними. Таким образом, рынок недвижимости вошел в стадию стабилизации, констатирует эксперт.
Если партнерство с банками поможет девелоперам преодолеть самый тяжелый период, то доступная ипотека и отложенный спрос дают основания ожидать роста рынка, когда экономика стабилизируется.
"В мировой практике принята формула, по которой объем нового жилья должен быть не менее числа граждан, проживающих в стране", - напоминает Игорь Гончаров. Соответственно, в России должно вводиться 140 млн кв. м, а в 2008 году было введено лишь около 60 млн. После того как экономика начнет восстанавливаться, в первую очередь спросом будет пользоваться жилье экономкласса. Если говорить о загородной застройке, то в этом сегменте будет ощущаться нехватка качественных предложений, поскольку, как поясняет эксперт, элитный класс из-за кризиса опустился по качеству до бизнес-класса, а эта категория, в свою очередь, до экономкласса, и новые элитные проекты в 2009 году не запускались.
Но сможет ли рынок удовлетворить возросший платежеспособный спрос, если удастся избежать серьезного обострения кризиса и экономика начнет расти? Из-за падения платежеспособного спроса в последний год распродавалось исключительно готовое жилье, нового почти не строили. По словам Гончарова, отложено было строительство не только квартир, но и важнейших инфраструктурных объектов. Кроме того, за последний год прекратили свою деятельность многие строительные фирмы. Стоимость кредитов, на которые могут рассчитывать застройщики, очень высока и сейчас, и несмотря на то, что ставка рефинансирования Банка России снижается, займы дешевле не становятся. Но это не единственная проблема. Российская строительная отрасль не успела перевооружиться до кризиса. А планы по развитию производств отложены в долгий ящик, практически ни у кого нет средств на новые заводы.
"Чтобы охарактеризовать нынешнее состояние строительной отрасли России, достаточно сказать, что до 2012 года не доживут 90% существующих ДСК в европейской части страны, - уверен вице-президент ЗАО "Интеко" Олег Солощанский. - При сокращении спроса на жилье на 70-80% большая часть из них будет остановлена, поскольку рентабельность крупнопанельного домостроения возникает лишь при 70-процентной и более загрузке производств". В результате останутся лишь те заводы, которые успели реконструироваться да к тому же имеющие заказы от муниципальных и федеральных властей. Но таких предприятий мало. "По сути, это и отраслью нельзя назвать - лишь разрозненные остатки того, что было в Советском Союзе, - добавляет Солощанский. - Вдумайтесь: последние домостроительные комбинаты у нас были построены в середине 1970-х годов, а последний цементный завод - в конце 1970-х. Средний технологический уровень производств в строительной сфере в России - это вообще 1960-е годы".
Эта масштабная проблема даст о себе знать уже в среднесрочной перспективе, если ничего в этом отношении не изменится. В 2010 году заметных движений на рынке не будет, но через два-три года предложение начнет отставать от спроса, новых проектов, если не появятся доступные заемные средства, будет недоставать. Все это означает, что при выходе экономики из кризиса предложение будет ограниченным, и это снова приведет к перегреву рынка.