Архивная публикация 2007 года: "Позолоченные метры"

Хорошие новости для потребителей и плохие для риэлтеров и девелоперов. Бешеный рост цен на московские квартиры, побивший все рекорды в прошлом году, уходит в историю. Спекулятивный, перегретый рынок продавца, на котором за несколько месяцев можно было заработать десятки процентов прибыли, начинает превращаться в рынок покупателя.Постепенные, но неотвратимые перемены произошли, разумеется, не в одночасье. Квартиры перестали дорожать еще в октябре прошлого года. Тогда эксперты предсказывали кратковременную стагнацию и пугали клиентов: нужно брать, пока не подорожало. Однако к тому моменту среднерыночная цена одного метра перешагнула психологический барьер в $4 тыс. Покупатели опасались приобретать, а продавцы наотрез отказывались снижать цены в погоне за прибылью. В результате рынок встал.

Две версии

Когда весной этого года стало понятно, что стагнация несколько затянулась, у экспертов появилась новая мантра — все точки над i расставит сентябрь. Мол, либо нас ожидает новый виток роста цен, либо, наоборот, все рухнет к чертовой матери. Однако не случилось ни того, ни другого. Десятимесячная стагнация закончилась «стабилизацией». Именно так дипломатично характеризует большинство аналитиков нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. По словам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» (IRN), речь идет о постепенном оживлении спроса на рынке и переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.

Тем более что, откровенно говоря, расти квартирам уже некуда, а вот коридор для коррекции есть. Прежде всего она коснется переоцененной недвижимости, то есть тех квартир, которые в ажиотаже прошлого года выросли значительно выше их справедливой цены. По мнению директора IRN Олега Репченко, это часть квартир экономкласса, например плохая «панель» и плохой кирпич» (хрущевки). Их падение может достигать 5—10%. Можно сказать, что на рынке постепенно наступает «справедливость», когда качество продаваемой квартиры начинает влиять на ее стоимость.

Разумеется, сами застройщики категорически не согласны признавать сложившуюся ситуацию «стабилизацией» и тем более прогнозировать дальнейшую коррекцию цен по сегментам. Невыгодно. А вдруг нервные покупатели опять решат подождать с покупкой до лучших времен?

«В настоящий момент предпосылок к снижению цен нет, есть предпосылки лишь к росту. Это связано, во-первых, с тем, что над Москвой висит постоянная «шапка спроса». Чем больше проходит времени, тем меньше остается предложений, так как количество площадок для застройки ограниченно. Во-вторых, все более доступной становится ипотека», — считают в СУ-155. Специалисты аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», одного из крупнейших операторов на рынке московской недвижимости, приводят в пользу данной версии соответствующую статистику. По их расчетам, за два последних месяца рост цен составил 2%.

«Сегодня цена на жилье такая, какой она и должна быть с объективной точки зрения, — считает директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — Она определяется соотношением спроса и предложения, факторами, неподвластными директивному влиянию. К тому же если люди покупают жилье, причем большинство приобретений идет за счет собственных, а не заемных средств, то цены им по силам». С ним согласна и генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ» Наталья Кирпиченко, которая удивляется: «Где, интересно, вы видели стабилизацию? Цена медленно идет вверх. Темп этого движения ускорился примерно в середине августа. В Москве за месяц квартиры массового спроса подорожали приблизительно на 5%, а элитный высоколиквидный сегмент — на 2%».

Однако на фоне роста цен в регионах, где в ряде случаев с начала года стоимость жилья увеличилась уже на 40%, 2-процентный рост в Москве, о котором с уверенностью рассуждают «миэлевцы», трудно признать убедительным аргументом. Москва, судя по всему, своего «потолка» уже достигла.

В пользу этого свидетельствует, в частности, динамика рынка. После более чем двукратного роста цен на квартиры в 2005—2006 годах в 2007-м столичный рынок слегка откатился назад. Формально коррекция составила 3—7% в зависимости от типа жилья. Вместе с этим следует учитывать и неявную коррекцию цен, проявляющуюся в том числе в готовности продавцов к уступкам в виде скидок. Любят продавцы и «поиграть» с курсом доллара, выставив свой собственный курс, далекий от официального курса Центробанка. Практика приобрела относительно массовый характер примерно два года назад, когда американская валюта начала стремительно падать в цене. Тогда во многих объявлениях о продаже жилой недвижимости появились небольшие сноски, что расчеты производятся по корпоративному курсу: $1, например, 27—28 рублей. Подобный трюк позволяет компаниям не пересматривать свои долларовые прейскуранты, чтобы не отпугнуть покупателей. Однако в последнее время все больше компаний, использующих подобную практику, проводят курс на сближение официального и корпоративного курса валюты. Иначе говоря, если раньше они были готовы уступить квартиру за $200 тыс. при корпоративном курсе 28 рублей за доллар, то сейчас предлагают ее за те же $200 тыс., но при курсе 26,5 или даже 26 рублей. Если учесть эту составляющую, то к коррекции добавляется еще 5—10%, отмечают аналитики IRN.

Риэлтеры в пользу выгодной для себя версии о сохранении повышательного тренда на московском рынке приводят также довод о росте объемов продаж. По словам представителей строительных компаний, количество сделок, уменьшившееся в начале года, вскоре стабилизировалось на уровне 2004 года, а сейчас вновь начало расти. Однако эти утверждения также вызывают сомнения. Дело в том, что никаких точных данных о количестве сделок нет. Более того, их и не может быть. Единственным источником косвенной информации об этом служит Росрегистрация, где фиксируются подобные сделки. Однако эти показатели ненадежны, объемы регистрационных действий и реальных сделок заведомо не совпадают. Кроме того, на запрос «Профиля» в Росрегистрации сообщили, что пока обработаны лишь данные по 2006 году, по 2007-му никаких данных нет вообще.

В IRN нам объяснили, что риэлтеры любят интерпретировать как величину спроса количество звонков в свою компанию, но быть реальным показателем динамики спроса на рынке в целом такие данные могут лишь очень условно. Стандартных социологических исследований спроса регулярно тоже никто не проводит — это слишком затратно.

«Большой скачок»

Чтобы объективно оценить нынешнюю ситуацию на рынке, необходимо вспомнить эпоху «большого скачка». Наиболее интенсивный рост цен на московскую недвижимость пришелся на период с середины осени 2005-го по середину осени 2006 года, когда жилье в Москве подорожало минимум вдвое: с $2 тыс. за квадратный метр до более чем $4 тыс. Однако восхождение на эту вершину началось еще зимой 2003 года, когда средняя стоимость столичного квадратного метра достигла важной психологической отметки в $1 тыс. Примечательно, что как раз с этого уровня цены начали падать после кризиса 1998 года и вновь вернулись к нему спустя четыре с небольшим года. В то время мало кто ожидал продолжения роста цен — планка в $1 тыс. за метр казалась тогда близкой к «потолку», но именно 2003 год стал рекордным по удорожанию жилья. Новая «высота» была покорена через два года, когда в 2005-м средняя цена на московские квартиры вплотную подошла к следующей психологически важной отметке — $2 тыс. за квадратный метр, хотя переступить через нее помешала наступившая во второй половине 2004 года стагнация.

Именно в этот период важную роль в дальнейшей эволюции рынка сыграли инвестиционные покупатели, или, проще говоря, спекулянты. Массовый приток на быстрорастущий рынок новых средств, с одной стороны, подстегнул рост цен, но одновременно привел к снижению платежеспособного спроса. Многие покупатели, планировавшие приобретение квартиры для себя, были застигнуты врасплох резким скачком цен и ушли с рынка.

Отметим, что в тот период риэлтеры, когда их упрекали в завышении цен, «переводили стрелки» на банкиров. Мол, они во всем виноваты: сделали ипотеку более доступной для народа, и тот ринулся покупать, из-за чего спрос превысил предложение и цены взлетели. Логика в этих рассуждениях есть. Но тут нельзя не вспомнить и прошлогодние жалобы тех же банкиров, которые сетовали на случаи возврата кредитов заемщиками. Клиенты через месяц после получения ссуды обнаруживали, что квартиры выросли в цене настолько, что суммы кредита уже не хватало. И возвращали деньги в банк. Тогда банкиры, чтобы хоть как-то сохранить рынок кредитования при явно вышедших за все рыночные рамки ценах на жилье, стали предлагать программы без первоначального взноса. Первым это сделал Банк Москвы, который объяснил свой шаг рыночными реалиями. И действительно, сумма взноса в ипотечных программах прописана в относительных цифрах, и пресловутые 10—30% от стоимости квартиры, которая дорожает не по дням, а по часам, копить можно вечно.

Однако в тот период уход части потенциальных покупателей не мог серьезно повлиять на общую динамику в силу ряда факторов. Во-первых, недвижимость приобретала все большую привлекательность в качестве инвестиционного инструмента. Доходы наиболее обеспеченной части населения увеличивались, инфляция продолжала расти, а доллар — падать. Приход на рынок недвижимости множества инвестиционных покупателей легко компенсировал снижение спроса. Во-вторых, увеличение инвестиционного спроса пришлось на период заметного сокращения предложения на свободном рынке. Ввиду увеличения в новостройках доли города в 2005 году на рынок вышло на 20—50% (по разным сегментам) меньше новых домов, чем в предыдущие годы.

Плюс примерно в это же время начал активно развиваться и сегмент бизнес-жилья, которое стало своеобразным локомотивом рынка и в оглядке на которое продавцы экономкласса стали потихоньку повышать цены. Хоть качество разное, но город-то один. К тому же в сравнении с другими мировыми столицами московское жилье было недооценено, что создавало еще больше предпосылок для роста цен. Легко повышать, когда «потолка» не видно. В результате вместо доступного московское жилье стало одним из самых дорогих в мире при относительно невысоком его качестве. Но тут сработал фактор цикличности рынка.

Рецепт счастья

Цены росли слишком быстро, чтобы спрос успевал адаптироваться к ним, и осенью 2006 года факторы, толкавшие их все выше, наконец выдохлись. В целом с этим тезисом некоторые застройщики согласны. По мнению представителей СУ-155, если исходить из аналогий со стагнацией 2004 года, то сегодняшняя может оказаться и более продолжительной ввиду того, что нынешний рынок несколько иной, чем в 2004 году. С одной стороны, величина ценового скачка, предшествовавшего стагнации, на этот раз была заметно больше, чем тогда, плюс нынешние цены в абсолютном выражении тоже существенно выше. Из этого компания делает вывод, что продолжительность периода стабилизации и величина коррекции цен на этот раз могут оказаться больше.

Дальнейший рост цен, на существовании которого настаивают риэлтеры, не укладывается и в прогнозы главы Росстроя Сергея Круглика, который, подводя итоги работы строительного комплекса РФ в первом полугодии 2007 года, заявил, что рост цен на жилье в этом году не превысит инфляцию. В своем прогнозе на 2008 год Круглик отметил, что «рост цен на жилье в следующем году, возможно, чуть-чуть превысит уровень инфляции». Сдерживающее влияние на цены, по его мнению, будут оказывать два основных фактора. Во-первых, увеличение предложения: «В настоящее время мы по сравнению с прошлым годом вдвое увеличили ввод жилья, и это сказалось на ценовой политике на рынке жилья». Во-вторых, исчерпание инвестиционного спроса: «В стране те граждане, которые хотели и могут приобрести жилье в целях инвестиций, уже купили квартиры».

Инвестиционных квартир, упомянутых чиновником из Росстроя, стоит коснуться особо. Скупка жилья, приобретавшегося изначально с целью перепродажи, в свое время стала одной из основных причин роста цен в Москве. Массовый выход подобной недвижимости на рынок после прекращения роста цен пугал многих. Например, тех же риэлтеров, которые опасались, что массовая фиксация прибыли этой категорией владельцев квартир способна обрушить рынок. По оценкам Натальи Кирпиченко, доля квартир, приобретенных с целью дальнейшей перепродажи, на сегодня составляет около 10% от общего фонда жилья. Одновременный сброс такого количества активов, аккумулированных инвестиционными покупателями, действительно мог привести к серьезному катаклизму. Однако сейчас подобный сценарий больше не рассматривается в качестве вероятного. Причин тому несколько. Во-первых, рынок московской недвижимости (особенно это касается вторичного рынка продаж) не настолько «спекулятивен», как об этом принято думать. Ликвидность недвижимости все-таки ниже, чем у фондовых инструментов. Во-вторых, поскольку «спекулянтами» чаще всего выступают физлица, доля среди них тех, кто ориентирован на «быструю прибыль», относительно невелика: большинство готово годами сдавать квартиры в аренду, ожидая очередного подорожания. В-третьих, при продаже квартиры у инвесторов неминуемо встает вопрос об альтернативном варианте инвестиций. И здесь выбор у российского жилищного «спекулянта» крайне мал. Ни банковские депозиты, ни паи ПИФов не могут конкурировать по соотношению «риск-доходы» с недвижимостью. Поэтому «в продаже такие квартиры будут оказываться, скорее всего, в индивидуальном порядке, в зависимости от потребностей владельцев такого жилья. Как правило, инвесторы ждут три года, чтобы избежать при продаже начисления 13-процентного налога. Этот сегмент, в принципе, не доминирует на рынке», — констатирует Наталья Кирпиченко.

Нет мест

Впрочем, явная стагнация на рынке имеет мало шансов перерасти в кризис. В пользу этого прежде всего говорит отсутствие прямой и явной угрозы рынку со стороны инвестиционных покупателей. Толкнуть цены вниз не сможет и рост предложения на первичном рынке.

С одной стороны, именно на него ориентируются продавцы-физлица вторички, а с другой — именно он создает новые квартиры.

С каждым годом Москва все больше испытывает дефицит на рынке первичного жилья. Причин тут две. Во-первых, темпы строительства с годами не увеличиваются. Ежегодно в Москве строят не более 5 млн «квадратов». Во-вторых, с каждым годом доля самого города в общем объеме построенного жилья увеличивается, а количество квартир, поступающих в рыночный оборот, пропорционально снижается. Согласно столичному законодательству, 40% построенных метров отходит в жилой фонд правительства Москвы, которое использует эту недвижимость для размещения социально значимых объектов, а также для обеспечения очередников.

Свою роль в этом процессе играет и сокращение рынка точечной застройки. По мнению экспертов, главная причина — исчерпание земельных ресурсов под этот вид строительства. Сейчас ставить рекорды по возведению новых домов в Москве попросту негде. «На рынке столичных новостроек продолжается дефицит жилья, новых предложений на рынок выводится мало. Наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства. Все это обусловлено сложностью реализации девелоперских проектов, особенно на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов», — объясняет генеральный директор Группы «ПИК» Даромир Обуханич. Кроме того, он напоминает: конец весны — лето были отмечены уверенным ростом себестоимости строительства из-за удорожания основных строительных материалов, что тоже влияет на рынок.

Выходом из ситуации тотального дефицита новых квадратных метров может стать развитие массовой застройки, тем более что в столице с ее огромными промышленными зонами ресурс для этого есть. Однако тут, как всегда, все упирается в московскую разрешительную систему, которую по праву считают одной из наименее эффективных с точки зрения стимулирования объемов строительства.

В глобальном плане решение жилищной проблемы возможно только за счет массового строительства. Именно массовая застройка позволит выйти на необходимые объемы строительства и решить социальные задачи, стоящие перед государством. Безусловно, точечная застройка не исчезнет с рынка, но для государства она неэффективна, поэтому к ней станут подходить более тщательно и избирательно, считают в компании «СУ-155», которая сегодня позиционирует себя как массового застройщика и ориентирована на комплексное строительство. Под эту стратегию девелопер, в частности, наращивает свои производственные мощности, реконструируя заводы железобетонных изделий.

Уже не один год обсуждается проект переноса некоторых предприятий за черту города, что освободит драгоценные метры. Для застройщиков это было бы идеальное решение проблемы с площадками. Однако этот проект сопровождается другими проблемами. Во-первых, существенные затраты на выведение предприятия и его переезд, которые также нужно включать в расчет себестоимости будущих квартир. Во-вторых, адаптация бывшей промзоны под стройплощадку. Хотя, по мнению девелоперов, игра стоит свеч. «Если говорить о комплексной застройке, то мы считаем, что такой подход оправдан. Ведь недостаточно просто построить дом, нужно его жителей обеспечить всем, что необходимо для комфортного проживания. К тому же застройщику это интереснее — построить город в городе, когда планируешь в чистом поле, где будут жилые дома, где школа, стадион, поликлиника, магазин, церковь, столько кабеля и труб надо проложить, столько дорог заасфальтировать», — рассказывает генеральный директор «ПИК-Регион» Сергей Канаев. Он перечисляет и выигрышные моменты от подобных проектов для потребителей. Первое, районы, в отличие от точечных домов, возводятся на новых инженерных сетях, для них строятся новые социальные объекты, то есть создается новая, абсолютно гармоничная однородная среда для проживания. Второе, такие районы позволяют возводить дома, в которых квартиры сдаются потребителю с отделкой, что очень важно для тех, кто приобретает жилье с помощью ипотечных кредитов, — сразу въехать и жить. Третье, бытовая структура района планируется тоже с учетом потребностей будущих новоселов. Четвертое — и немаловажное, — районы строятся по единому архитектурному плану и с эстетической точки зрения выглядят более выигрышно, нежели отдельно построенные дома, «вписанные» в окружающий пейзаж. «Наша практика показала, что такие квартиры пользуются очень большим спросом», — констатирует Сергей Канаев.

Конец главы

Как предполагают эксперты IRN, до конца текущего года средний уровень цен на квартиры в Москве будет примерно постоянным, хотя и испытает некоторые колебания. Реальное возобновление роста цен на квартиры возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не сильно превышающем инфляцию (порядка 1% в месяц).

Развитие ситуации по старой модели (год-полтора резкого роста цен примерно на 100%, потом где-то год на «отдых» и новый этап роста) сейчас маловероятно. Такие процессы происходили ранее, когда стоимость квартир в Москве находилась на символическом уровне ($500—1000 за кв. м) и была в разы меньше среднемировых цен на жилье. Сейчас цены в российской столице практически сравнялись с ценами в других столицах мира, и потенциала для нового кратного роста у них уже нет.

Вполне естественно, что риэлтеры с этой логикой не согласны. «В настоящее время наметилась следующая тенденция — обнаружилась положительная динамика на первичном рынке столичного жилья. К началу августа 2007 года заметно выросли цены на панельные новостройки, причем данная тенденция характерна для «панели» как экономкласса, так и среднего класса — 3,1% и 3,9% соответственно», — говорит Владислав Луцков. По его оценкам, за текущий год рост цен на жилую недвижимость Москвы может составить 15—20%.

Прогнозы застройщиков на этом фоне на первый взгляд выглядят вполне умеренными. Строительные компании в своих прогнозах ориентируются на инфляцию и предсказывают темпы роста цен на жилье, «чуть опережающие темпы инфляции». Только вот инфляцию они считают странно: при запланированном правительством уровне инфляции на текущий год в размере 8,5%, по мнению строителей, инфляция держится на уровне 9—15%, а рост цен на квартиры за год составит те же самые 15—20%, что и в подсчетах риэлтеров.

Вводя поправку на явную заинтересованность «предсказателей», можно констатировать по меньшей мере следующее. Даже самые большие оптимисты больше не ждут от московской недвижимости быстрой и легкой прибыли, период спекулятивного развития этого рынка закончился.

График 1 Динамика изменений ожидания и реальной стоимости недвижимости

Таблица 1 Изменение стоимости недвижимости по сегментам