Торг уместен

Напомним, что критерии для введения налогообложения по кадастру вместо балансовой стоимости правительство Москвы утвердило в конце 2013 года. Первоначально изменения, вступившие в силу с 2014 года, коснулись торгово‑офисных центров площадью свыше 5 тыс. кв. метров, после чего данный порог постепенно снижался. Чтобы обеспечить предсказуемость ситуации для бизнеса, было решено, что ставка будет повышаться плавно в течение пяти лет. При этом изначально в Москве они были предусмотрены ниже возможных по Налоговому кодексу и даже ниже ставки по балансовой стоимости (2,2%).

Ставки ниже

В каких пределах решено снизить ставки налога? В условиях нестабильной экономической ситуации столичные власти решили снизить ставку налога для владельцев коммерческой недвижимости, а также предоставить дополнительные льготы. Согласно разработанным поправкам, налоговые ставки на торгово‑офисную недвижимость по кадастровой стоимости составят в 2016 году 1,3% вместо 1,5% (при этом, согласно НК РФ, могло бы быть 2%, то есть на 35% выше), в 2017 году – 1,4% вместо 1,8%, а в 2018 году – 1,5% против 2% в текущей редакции закона. Фактически нагрузка к 2018 году снизится на четверть по сравнению с действующими положениями.

Решение стало возможно благодаря налаженному прямому диалогу между бизнесом и властями. Правительство Москвы на регулярной основе проводит консультации с бизнес-сообществом, в том числе и с владельцами торгово‑офисной недвижимости. Вопросы снижения ставок обсуждались и на заседаниях антикризисной комиссии, председателем которой является Наталья Сергунина, вице-мэр Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, среди прочих мер по снижению негативных эффектов, вызванных непростой экономической ситуацией. На одном из заседаний комиссии представителями «Опоры России» была выдвинута инициатива снизить ставки по налогу на имущество организаций от кадастровой стоимости. Экономический блок правительства Москвы, постоянно проводящий мониторинг рынка недвижимости, провел анализ имеющейся информации и поддержал это предложение.

Как отметила Наталья Сергунина, снижение ставок налога на имущество организаций даст дополнительную уверенность московскому бизнесу в перспективах его развития.

«Подготовленные изменения учитывают и ситуацию на рынке торгово‑офисной недвижимости, и новые экономические условия», – пояснил руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Максим Решетников.

«Для бизнеса это реально ощутимое снижение налоговой нагрузки. Мы считаем, что это позитивное изменение и для налогоплательщиков, и для дальнейшего развития сектора недвижимости в Москве», – заявил он на заседании комиссии.

Нагрузка поровну

Изменения предусматривают не только более плавный рост ставок, но и дальнейшее расширение числа объектов налогообложения с 2017 года. Правительство Москвы продолжает выравнивать условия для владельцев торгово‑офисной недвижимости. Сейчас под критерии налого-обложения от кадастровой стоимости подпадают три категории.

Во‑первых, объекты площадью свыше 3 тыс. кв. метров, расположенные на профильных земельных участках (то есть на тех, которые разрешено использовать под размещение торговли и офисов). Власти предлагают снять ограничения по площади и облагать налогом от кадастра все здания, подпадающие под данную категорию.

Во‑вторых, это объекты свыше 2 тыс. кв. метров, которые фактически используются для размещения торговли и офисов (что подтверждается актом госинспекции по недвижимости). По ним минимальный площадной порог будет снижен до 1 тыс. кв. метров.

Третья категория – нежилые помещения в домах площадью свыше 3 тыс. кв. метров (как правило, это первые этажи зданий). Если раньше основанием для обложения налогом от кадастра была площадь отдельных нежилых помещений, то теперь порог 3 тыс. кв. метров будет применяться к совокупности (общей площади) всех помещений. Это упростит администрирование и позволит пресечь злоупотребления, связанные с дроблением помещений, убеждены чиновники.

Потенциально в перечень 2017 года войдет порядка 7 тысяч новых зданий. Под существующие критерии уже сейчас подпадает 80% зданий.

Изменения отнесены на 2017 год, чтобы дать возможность бизнесу заблаговременно к ним адаптироваться. В итоге единые правила игры с этого времени будут распространяться практически на все торгово‑офисные помещения города (95%).

В правительстве Москвы отмечают, что новые изменения в закон о налоге на имущество организаций направлены на дальнейшее выравнивание налоговой нагрузки для ее более справедливого распределения. В том числе они должны содействовать конкуренции.

Напомним, что первоначально саму идею внедрения новых механизмов налогообложения (по кадастру) одобрили пару лет назад, после того как был выявлен серьезный дисбаланс в налоговой нагрузке на разные категории бизнеса. Например, когда владельцы некоторых крупнейших столичных торговых центров платили в казну не более чем по 10 млн руб. в год, что было несоизмеримо с получаемой ими прибылью.

«Сейчас правительство Москвы пытается выровнять налоговую нагрузку на бизнес. Сделать так, чтобы недозагруженные отрасли городской экономики несли свою справедливую долю налогового бремени в городе, в котором они зарабатывают, и чье присутствие в Москве обеспечивает им рентный доход», – объяснил «Профилю» Кирилл Никитин, директор Центра налоговой политики экономического факультета МГУ им. Ломоносова.

Аренда доступнее

Положительно нововведение должно отразиться и на малом и среднем бизнесе Москвы, который зачастую сам не владеет помещениями, а арендует их под офисы и торговлю. По крайней мере, анализ проведенных в 2015 году изменений свидетельствует об этом.

«Что касается тех площадей, которые уже переведены на кадастр в 2015 году, то происходит снижение ставок аренды в торгово‑офисных площадях. Оно варьируется в зависимости от сегментов и доходит в отдельных случаях даже до 10%», – рассказал «Профилю» руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Максим Решетников. По его словам, это вызвано экономическими условиями и большим предложением, так что собственники будут вынуждены конкурировать за своих арендаторов.

Способствует этому и налоговый эффект, так как у собственников, которые раньше недоплачивали, теперь возникают издержки, связанные с владением площадей. Как рассказывает Мария Багреева, заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития Москвы, раньше по большинству помещений балансовая стоимость была близка к нулю. Либо в силу тех или иных правил ведения бухгалтерского учета, в том числе связанных с добросовестностью самого бухгалтера. Либо в силу того, что помещения были частично самортизированы, а остаточная стоимость никак не коррелируется с рыночной. Однако после перехода на кадастровую стоимость правила налогообложения стали для всех понятны и прозрачны, в результате чего по ряду объектов налоговая нагрузка выросла. «Соответственно, собственник, неся издержки в виде налога, уже не может позволить себе долго держать эти помещения пустыми и ждать арендаторов на высокие ставки. Он адаптируется к рынку, снижает ставки, что мы видим в 2015 году», – отмечает Мария Багреева.

Так что переложить на «маленького предпринимателя» дополнительные затраты, связанные с увеличением налоговой нагрузки, у больших собственников помещений в условиях кризиса не получится. Такая возможность для них ограничена и ситуацией на рынке, и деловой практикой. «Например, в офисах класса А и В+ помимо арендной платы на «малышей» принято перекладывать операционные расходы, включая налог на имущество. А в офисах более низкого класса это не практикуется, а принято иметь общую ставку», – рассказал «Профилю» директор Центра налоговой политики экономического факультета МГУ Кирилл Никитин.

С крупными арендаторами владельцам также приходится не так просто. Взять, например, сеть «Ашан», которая арендует площади в торговых центрах и по идее должна в своих затратах учитывать возросшую налоговую нагрузку, которую на нее попытался бы перенести владелец помещения.

«Но «Ашан» в данном случае является якорным арендатором в торговом центре, и его привлекают не столько для того, чтобы «Ашан» платил арендную плату, сколько для того, чтобы привлекал поток покупателей в галерею, – поясняет Кирилл Никитин. – И с этой точки зрения мы с самого начала прогнозировали, что рост налоговой нагрузки не перейдет в рост реальных арендных ставок и в рост цен».

По его словам, исследования рынка после введения налога на имущество от кадастровой стоимости показывают, что арендные ставки не выросли. То есть в большей степени рост налоговой нагрузки лег на владельцев торгово‑офисной недвижимости.

«Так что если говорить про категорию малого и среднего бизнеса, то в этом году он получил больше помещений по более низким ставкам», – констатирует Мария Багреева. В будущем, по ее мнению, бизнес-арендаторы, также «вероятно, получат площади по более низким ценам».

Мэр Москвы Сергей Собянин внес в Мосгордуму еще один законопроект, направленный на выравнивание налогообложения и улучшение условий ведения бизнеса. Документ расширяет число видов деятельности для индивидуальных предпринимателей (ИП), подпадающих под патентную систему налогообложения в г. Москве.
Данный режим является наиболее выгодным и удобным для микробизнеса. Его преимущества: фиксированный налоговый платеж, отсутствие необходимости заполнения и подачи налоговой декларации, возможность работы без использования контрольно-кассовой техники, освобождение практически от всех остальных налогов. Режимом могут воспользоваться ИП, у которых имеется до 15 наемных работников и годовой доход которых не превышает 60 млн руб.
За 9 месяцев 2015 года число вновь зарегистрированных ИП в Москве увеличилось на 8% (почти на 17 тыс. человек). Патентная система также набирает популярность. За тот же период количество приобретенных патентов выросло почти в два раза и составило более 30 тысяч штук, почти в два раза увеличилась и их суммарная стоимость. В основном это розничная торговля, сдача в аренду жилых и нежилых помещений, бытовые услуги, пассажирские и грузовые перевозки, общественное питание.
С 1 января 2016 года город предлагает установить дополнительные виды деятельности (сейчас их 65), к которым может применяться патентная система в зависимости от района Москвы. В частности, два в сфере IT (услуги по разработке, адаптации и модификации программ для ЭВМ и баз данных, а также ремонт компьютеров и коммуникационного оборудования) и услуги общественного питания без зала обслуживания.
Помимо этого в перечень включено ряд производств (хлебобулочных изделий, молочной продукции, кожи и изделий из нее, плодово‑ягодных посадочных материалов и рассад овощных культур и семян трав); а также сушка, переработка и консервирование овощей; деятельность по уходу за престарелыми; сбор, обработка и утилизация отходов и обработка вторсырья; резка, обработка и отделка камня для памятников и ряд других.
Стоимость патента составляет от 1,5 тыс. руб. до 25 тыс. руб. в месяц в зависимости от вида деятельности.
По результатам проведенного текущего мониторинга применения патентной системы налогообложения предлагается также снизить стоимость патента почти на 40% по двум существующим видам деятельности. Это сдача в аренду квартир площадью до 75 кв. метров и грузоперевозки транспортными средствами грузоподъемностью свыше 10 тонн.
В этом году был также принят закон, вводящий на два года каникулы для ИП, которые впервые зарегистрировались и намерены работать в таких областях, как производство, научная и социальная сфера. По патентной системе налоговые каникулы распространяются на 17 видов деятельности.

Льгот больше

Что касается небольшого бизнеса, ведущего деятельность в собственных помещениях, то для него с 2014 года предусмотрен налоговый вычет в 300 кв. метров.

«Мы проанализировали и выяснили, что небольшие офисы, магазины и объекты бытового обслуживания в эту площадь, как правило, укладываются. Если площадь немного больше – 400 или 500 кв. метров, то собственник выплачивает налог только с оставшихся 100–200 метров», – говорит Мария Багреева.

Так что малый бизнес, который работает в собственных помещениях, от нововведения только выиграет, уверены в столичном правительстве. «Ведь сейчас он платит налог от балансовой стоимости (большой или маленький – другой вопрос, но платит). А в данном случае 300 кв. метров становятся для него вообще необлагаемыми. Так что каких-то отрицательных эффектов от расширения диапазона мы на сегодняшний день не видим, и текущая практика применения налогов выявила лишь ряд положительных эффектов», – считает замруководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы.

К тому же по налогу на недвижимость от кадастровой стоимости Москва ранее ввела дополнительно целый ряд льгот, которые будут сохранены.

Помимо вышеупомянутого вычета для реально работающего малого бизнеса в 300 кв. метров, в этом году были введены льготы по налогу на имущество для социально значимых отраслей и объектов, в частности промышленных и инновационных предприятий, гостиниц и океанариумов.

К примеру, в четыре раза был снижен налог для образовательных, медицинских и научных организаций, помещения которых расположены в офисных центрах. В таком же размере (на 75%) властями был снижен налог на имущество для административных зданий заводо-управлений.

Что касается гостиниц, то здесь льгота предусмотрена при наличии свидетельства о присвоении ей категории. В этом случае налогооблагаемая база уменьшается на кадастровую стоимость увеличенной вдвое номинальной площади номерного фонда.

Был также решен вопрос и с объектами, формально подпадавшими под критерии налогообложения от кадастра, но фактически используемыми в иных целях. Так, льготу в 75% распространят на собственников зданий, которые расположены на профильных земельных участках, при условии, что фактически менее 20% их используется для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания.

С 1 июля введены льготы для профсоюзов и их объединений, ассоциаций в размере 25%.

Бизнес для пешехода

Планирует московское правительство наполнить «бизнес-содержанием» и пешеходные улицы, которых в столице становится все больше. Для стимулирования оказания различных видов услуг населению будет расширен круг категорий бизнеса, получающих налоговые льготы на пешеходных зонах или улицах с интенсивным пешеходным движением.

Помимо предприятий общественного питания к таким льготным категориям добавляются магазины розничной торговли, культурно-развлекательные объекты, бытовые услуги, офисы банков и туристических компаний, оказывающие услуги физическим лицам, – сервисы, необходимые москвичам в шаговой доступности.

С 1 января 2016 года сумма налога для них уменьшится в 10 раз. Чтобы изменения реально заработали, предлагается с начала 2017 года закрепить механизм перевода всех этих помещений и объектов на кадастр без ограничений по площади. Ведь специфика таких улиц – это в первую очередь небольшие помещения. Уже намечены улицы для полноценного проведения эксперимента. До конца года будет подготовлен проект постановления с их перечнем. По словам Багреевой, скорее всего, это будут две-три улицы. Если механизм будет признан работающим, действительно стимулирующим бизнес развивать востребованные для населения виды деятельности в помещениях на первых-вторых этажах, то эксперимент будет расширяться. «Это будут расположенные в пределах Садового кольца улицы, которые стали делать пешеходными. Мы специально принимали этот закон для пешеходных зон. Это улицы, которые город в последнее время улучшал, в реконструкцию которых бюджет вкладывался»,  – пояснил «Профилю» вице-президент Московской торгово‑промышленной палаты, депутат Мосгордумы Владимир Платонов.

Все эти и другие изменения, по мнению столичного правительства, должны дополнить круг реализованных мер антикризисного плана города, направленных на снижение налоговой нагрузки на экономику Москвы и ее развитие в условиях экономического кризиса.