Аренда – мой компас земной: новые реалии рынка жилья в России

Из-за пандемии часть россиян лишилась работы, у других доходы сократились. Число зарегистрированных безработных достигло 2,1 млн человек, сообщил в начале июня министр труда и социальной защиты Антон Котяков. По сравнению с мартом общая численность безработных граждан выросла на 800 тыс. человек, или на 23%. При этом в Минтруде ожидают пика безработицы в третьем квартале текущего года. По данным Росстата, на 1 мая общее число безработных в России было 4,3 млн, или 5,8% от трудоспособного населения.

Больше предложений

В таких условиях некоторые вовсе отказываются от съема и возвращаются жить к родителям или в родные города, чтобы там переждать кризис. В результате свободных квартир на рынке стало больше, а желающих их снять – меньше. «В Москве с начала самоизоляции в марте до середины апреля количество запросов на подбор квартир снизилось на 20% по сравнению с показателем того же периода прошлого года. Май продемонстрировал годовое снижение спроса на 72%», – рассказала журналу «Профиль» замглавы департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

Расширению предложения могли поспособствовать еще несколько факторов. Например, некоторые владельцы недвижимости решили повременить с запланированной продажей, а на время «ожидания» сдать ее. Другие собственники, столкнувшись с материальными трудностями, решили сдать собственное жилье, а сами временно перебрались на дачу.

Кроме того, появилось много объектов для посуточной аренды, при этом интерес клиентов заметно снизился, обращает внимание директор по продукту «ПИК-Аренда» Никита Комаров.

Интерес к уединению

Пандемия все же внесла коррективы и предпочтения россиян при съеме жилья. Даже в непростых финансовых условиях люди стремятся обеспечить себе возможность уединиться дома.

В России ощутимо снизилась стоимость аренды жилья

«Сегодня охотнее снимают двух- и трехкомнатные квартиры в связи с режимом самоизоляции. Люди не готовы ютиться, им нужно место, чтобы можно были уединиться. Они устали друг от друга», – говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. К примеру, если раньше семья из четырех человек экономила и снимала однокомнатную квартиру, то сейчас при наличии финансовой возможности они выберут двухкомнатную или трехкомнатную.

Даже в условиях сокращающихся доходов люди будут стремиться арендовать жилье без соседей. По мнению Елены Мищенко, сейчас люди сторонятся чужих и не готовы делить помещение с кем-то еще, чтобы исключить риск заражения коронавирусом.
К примеру, сэкономить на платежах или выбрать объект попросторнее без повышения расходов можно, если согласиться на вариант в пригороде, следует из объявлений на различных площадках в интернете. Этот вариант может стать оптимальным для тех, кто перешел на удаленный формат работы.

Вторая особенность весны-2020 – спрос на загородную недвижимость вырос в 10 раз. Особый интерес к загородной недвижимости наблюдается со стороны семей с детьми, отмечают риелторы.

Арендодателям предоставят отсрочку по налогам из-за пандемии коронавируса

«Это связано не только с пандемией, но и с традиционным летним сезоном. Жители Москвы подыскивают дачи на несколько месяцев. Также у многих москвичей изменились планы на лето: те из них, кто планировал отправить свои семьи на лето на море или за границу, стали рассматривать аренду дач в Подмосковье как альтернативу», – объясняет управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

По словам Оксаны Поляковой, в московском регионе пик роста спроса пришелся на конец марта и апрель. Многие решили продлить договоры найма также на май и на летние месяцы. Поэтому в мае активность в этом сегменте несколько снизилась, однако итоги месяца показали: число заявок на подбор вариантов на лето увеличилось в два раза по сравнению с показателем аналогичного периода 2019 года.

Риелторы пока не берутся делать прогнозы о том, как изменится рынок загородной недвижимости после летнего сезона и захотят ли жить за городом арендаторы и зимой. «Примеры, когда люди решают перебраться за город для постоянного проживания, есть, но их не так много», – говорит Елена Мищенко. Во многом это зависит от доступности инфраструктуры и удобства проживания на даче в зимних условиях.

Не до жиру, быть бы живу

С другой стороны – человеку не до мыслей об уединении, когда у него совсем нет денег на оплату крыши над головой. Рынок аренды столкнулся не только с сокращением спроса и ростом предложений, но и с падением платежеспособности съемщиков, которые из-за коронавируса теряют работу и доходы.

В таких условиях собственники соглашались сдать квартиру дешевле запланированного, чтобы она не стояла пустой. Ставки весной поползли вниз, но серьезно не снизились. Съем однокомнатной квартиры в России в среднем подешевел в мае по сравнению с апрелем на 2,1%. Но все равно цена оказалась на 1,2% выше прошлогоднего майского значения, рассказал «Профилю» глава направления долгосрочной аренды в «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов. По его словам, съем средней «однушки» в России стоит порядка 14,7 тыс. рублей.

В Минстрое опровергли запрет на посуточную сдачу жилья в аренду

«Средний размер ставок у жилья в Москве незначительно уменьшился – на 5–7%, – говорит Оксана Полякова. – Однако в частном порядке многие собственники готовы предоставлять скидки. На сегодняшний день дисконт преимущественно временный, на несколько месяцев».

«Рынок в целом достаточно инертен, пока заметного снижения стоимости найма в Москве мы не видим», – рассказывает Мария Жукова. По ее словам, на рынке начали появляться редкие предложения с ценой на 7–10 % ниже докризисной, но эта тенденция не носит массового характера, большинство собственников пока не готовы к дисконту.

Также многие собственники недвижимости предпочли не искать новых нанимателей, а договариваться с имеющимися в случае возникновения проблем с оплатой. Они соглашались на скидки и отсрочки платежей, рассказывают участники рынка.

По словам Елены Мищенко, арендодатели сейчас идут на снижение цены и на отсрочку платежей. Средний дисконт составляет 10–15% от докризисных значений. Они понимают, что спрос снизился и все лето можно просидеть без денег.

Ряд собственников соглашается на временное снижение оплаты с условием возврата к привычной цене через несколько месяцев, отмечает Никита Комаров. По действующим договорам найма и для будущих квартирантов плата сегодня может быть снижена на 15–20%, как правило, на один-два месяца. Позже большинство арендодателей планирует вернуться к прежним ставкам найма, говорит Оксана Полякова.

«Размер скидок изначально мог доходить до 50%. Однако многие послабления, которые давали арендаторам, действовали один месяц – апрель или май, на продление многие собственники оказались не готовы, поскольку у них также существуют финансовые трудности, им также необходимо оплачивать счета и кредиты. Для некоторых арендодателей это основной источник дохода», – подтверждает Мария Жукова.

Исключение собственники готовы делать для снимающих, у которых есть хорошие перспективы вернуть платежеспособность в ближайшее время. В таком случае, по словам Оксаны Поляковой, дисконт может быть продлен и на июнь-июль. Это спокойнее, чем заново начинать поиски, которые могут и затянуться.

Нестандартные решения

Снижение цены – не единственный способ договориться. Один из вариантов – снимать жилплощадь совместно с кем-то. Некоторые владельцы позволяют совместную аренду, делится Оксана Полякова. В этом случае их доход от найма не сокращается, а наниматели получают возможность сэкономить.

Еще один вариант, который встречается на рынке, – ремонт помещения силами нанимателей в счет оплаты проживания. Таким образом можно повысить ликвидность объекта для будущих клиентов.

Однако это все временные варианты компромисса. Те, кто не сможет справиться с финансовыми трудностями, будут вынуждены искать иное жилье. Мария Жукова полагает, что многие арендаторы в ближайшее время могут оказаться не в состоянии платить в прежнем объеме. «Поэтому сейчас не исключены вторая волна переездов из съемного жилья и рост предложений на рынке», – считает она.

С ней согласна Оксана Полякова, по мнению которой, после снятия ограничений и самоизоляции на московском рынке найма, вероятнее всего, начнутся активные миграции – из более дорогого жилья в более бюджетное, из более престижных районов на окраины, в Новую Москву и Подмосковье.

Уже сейчас наблюдается постепенное восстановление рынка по всем категориям, в том числе в долгосрочной аренде: просмотр объявлений на «Авито» увеличился на 21% в сравнении с отрицательным пиком падения в апреле. Спрос в мае в сравнении с прошлым месяцем вырос на 12%, говорит Руслан Закирьянов.

Правила диктует клиент

Вышедшие на поиск нового жилья, вероятно, смогут выбирать его более придирчиво благодаря большому объему предложений, а владельцам придется быть гибче с условиями. «Средний срок экспозиции при правильно выставленной цене – 2–3 недели, даже на те квартиры, которые раньше улетали за неделю», – рассказывает о ситуации в Москве Елена Мищенко.
Прогнозы риелторов по поводу дальнейшего изменения цены найма осторожны. Мария Жукова считает, что роста ждать не стоит, так как к нему не располагает экономическая ситуация. «Некоторые арендаторы потеряли доход либо уехали домой, платежеспособный спрос заметно снизился. Скорее, возможно некоторое снижение арендных ставок, на 10–15%, поскольку после снятия карантинных мер на рынок может выйти большое число квартир от собственников», – рассуждает она.
Некоторый рост спроса произойдет осенью, когда традиционно наступает активный сезон, рассчитывает Оксана Полякова. Но это не приведет к увеличению ставок, так как отсутствуют предпосылки к повышению платежеспособности населения.