Как указывают в ЦБ, некоторые банки в сотрудничестве с застройщиками предлагают потенциальным заемщикам при оформлении ипотечного кредита подписать договоры долевого участия (ДДУ). По ним часть средств размещается не на защищенных государством эскроу-счетах, а на аккредитивах.

Такая схема дает возможность банку получить дополнительную доходность средств и предложить заемщику скидку по ипотечной ставке в период строительства объекта. Застройщик, в свою очередь, может согласиться на такую сделку, если банк гарантирует выдачу ипотеки и рост продаж. Но граждане, участвующие в подобных схемах, рискуют.

Риски для граждан заключаются в отсутствии механизма страхования средств на аккредитиве, в то время как сумма до 10 млн рублей на эскроу-счетах застрахована государством. Если у банка будет отозвана лицензия, и средства лежат на аккредитиве, человек может остаться без своих денег. При этом он еще будет должен банку по кредиту и рискует потерять квартиру, поскольку ДДУ не был в полной мере оплачен.

Еще ЦБ указывает на случаи, когда некоторые застройщики продают строящееся жилье аффилированным лицам, заключая с теми ДДУ по цене намного ниже рыночной. Эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке такого жилья конечный покупатель платит уже реальную рыночную цену. При этом он получает не только права требования по ДДУ, но и счет эскроу с первоначальной (заниженной) стоимостью квартиры. Разница в суммах уходит продавцу, аффилированному с застройщиком.

В таком случае купивший квартиру человек несет риски в случае дефолта застройщика. При невыполнении тем своих обязательств покупатель потеряет большую часть средств, по факту уплаченных за квартиру.

В заявлении Центробанка отмечается, что используя такие схемы, банки и застройщики по сути пользуются неосведомленностью людей и допускают недопустимые практики. Регулятор намерен принять меры.

Ранее глава ЦБ РФ указала, что ипотечное кредитование от застройщика было связано с системными рисками для рынка. Однако такие ипотечные программы практически прекратились.