• Уменьшение размера неустойки
• Собственные стандарты отделки
• Лимит на недочеты
• Гарантия: пять, три, один

Уменьшение размера неустойки

Государство за последние годы неоднократно предпринимало меры по поддержке строительной отрасли. С 2020-го правительство трижды объявляло мораторий на взыскание штрафов за задержку передачи ключей и некачественную отделку. Последний раз такое ограничение действовало с марта по конец декабря 2024 года.

Параллельно парламентарии вели законодательную борьбу с так называемым потребительским экстремизмом, когда дольщики и их юристы пытаются заработать на лазейках в регулировании и взыскать с застройщиков компенсации. Граждане намеренно затягивают прием квартир, бесконечно выявляя те или иные надуманные недочеты, описывали недобросовестную практику депутаты. По оценке Минстроя, в 2023–2024 годах юридические фирмы помогли покупателям взыскать с застройщиков за некачественную отделку жилья более 150 млрд рублей. «И эти деньги не пошли на устранение недочетов, это отдельный большой бизнес», – говорил на заседании в Совете Федерации замминистра строительства РФ Никита Стасишин.

С 1 сентября 2024 года была сокращена финансовая ответственность строительных компаний в ряде случаев. Уменьшили размер неустойки с застройщика за нарушение срока устранения недостатков – теперь она рассчитывается как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и не может превышать сумму, необходимую для устранения недостатков. Раньше дольщику полагался 1% за каждый день ожидания устранения недостатков.

В цифрах это выглядит так: допустим, устранение недостатков в квартире оценивается в 200 тыс. рублей. Если застройщик тянет с ремонтом либо вообще отказывается что-либо менять, то ранее через суд покупатель мог получить за ожидание длительностью два месяца 120 тыс. рублей, три месяца – 180 тыс. и т. д. Теперь даже при ставке рефинансирования 21% за три месяца ожидания суд взыщет с девелопера не более 25,2 тыс. рублей.

Кроме того, с сентября 2024-го в десять раз снижен размер штрафа, присуждаемого в пользу дольщика за невыполнение застройщиком условий договора. Раньше суд при удовлетворении иска взыскивал с девелоперов дополнительно 50% от присужденной суммы. Изменения в законодательстве ограничили размер такого штрафа до 5%.

Однако не прошло и трех месяцев после перечисленных изменений, как парламентарии в середине декабря вновь скорректировали закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Что еще ждет дольщиков и девелоперов?

Собственные стандарты отделки

Новые поправки позволяют застройщикам с 1 марта 2025-го вместо требований технических регламентов использовать собственные стандарты качества отделки квартир. Они должны быть не хуже минимально допустимых требований, которые к этому сроку утвердит Минстрой, указано в новом законе.

«Стандарт для застройщиков будет принят после 1 марта 2025 года. До 1 марта будет издан приказ Минстроя РФ о минимальных требованиях к такому стандарту», – обещал ранее Никита Стасишин.

Использование собственных стандартов отделки – право, а не обязанность девелопера, предупреждают эксперты. «В случае отсутствия стандарта у застройщика будут действовать минимальные требования Минстроя», – говорит адвокат, советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова.

Собственные стандарты застройщики будут принимать, если захотят повысить качество отделки, например, для привлечения покупателей, объясняет юрист из юрфирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Вячеслав Шумкин.

Такие стандарты уже есть у ряда ведущих девелоперов, включая «ПИК», «Самолет», MR Group, напоминает управляющий директор риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Претензии к качеству отделки покупатели смогут предъявлять вне зависимости от того, есть у застройщика собственный стандарт или он руководствуется требованиями Минстроя, успокаивают эксперты.

«Деньги дольщики взыскивают в связи с тем, что качество отделки не соответствует обычно предъявляемым требованиям, которые установлены техническими регламентами. В данном случае предусмотрено, что минимальные требования к качеству строительства будет устанавливать Минстрой», – объясняет Ольга Власова.

Лимит на недочеты

С 1 января снижен потолок суммы, которую дольщик сможет взыскать с застройщика за некачественную отделку, ее несоответствие стандартам застройщика или требованиям Минстроя. Например, если обнаружены недостатки в ремонте квартиры, в окнах, дверях, сантехнике. Теперь компенсация не может быть больше 3% от цены жилья по договору, если застройщик не предусмотрел в нем возможность уплаты денег в большем размере. Таким образом, если, например, квартира в Москве стоит 10 млн рублей, то за недостатки в отделке дольщику удастся получить максимум 300 тыс. рублей.

«Более серьезные нарушения наверняка заметили бы контролирующие органы в ходе приемки дома перед вводом в эксплуатацию. Но человеческий фактор не исключает ошибок, и в таком случае можно добиться разумной компенсации в ходе досудебного либо судебного урегулирования», – считает Руслан Сырцов. По его словам, попытки получить крупные суммы за небольшие дефекты – частый пример потребительского экстремизма, отрицательно влияющего на деятельность застройщиков. Появляются даже целые компании, специализирующиеся на коллективных исках дольщиков к девелоперам.

Адвокат Екатерина Тютюнникова сомневается, что застройщики станут добровольно увеличивать сумму, которую можно будет взыскать с них в случае обнаружения недостатков в квартире. Предусмотренного в законе лимита не хватит на устранение недочетов, опасается она, так как строительство объекта длится несколько лет, и стоимость материалов, работ дорожает. Партнер адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова предполагает, что многие дольщики будут в суде оспаривать такое ограничение, поскольку не получат реального возмещения убытков.

Идея установить определенный лимит на взыскание является необоснованной, считает Ольга Власова: «Если отделка объекта не соответствует минимальным требованиям или стандартам, которые будут утверждаться застройщиками, то покупатель должен иметь полное право получить компенсацию всех своих убытков и расходов».

В отношениях с девелопером покупатель–гражданин, приобретающий жилье для личных целей, является слабой стороной, напоминает адвокат. И с точки зрения закона нормы должны быть направлены на защиту слабой стороны, а не предпринимателя, который нарушает свои обязательства без уважительных причин и строит некачественное жилье.

Гарантия: пять, три, один

Долгое время закон № 214-ФЗ предусматривал срок гарантии на отделку пять лет. Застройщики пытались в договорах с дольщиками сокращать ее, но суды такую практику пресекали. Депутаты закон исправили: с сентября 2024 года срок гарантии был урезан до трех лет, а с 1 января 2025-го – до одного года.

«Это сделано, чтобы дольщики не могли выдавать дефекты, возникшие по их вине, за проектные недочеты, – объясняет Руслан Сырцов из «Метриум». – Года после получения ключей вполне достаточно, чтобы выявить возможные нарушения».

Поправки являются защитой от злоупотреблений со стороны дольщиков, соглашается партнер адвокатского бюро BGMP Евгения Пешкова: «Укороченный срок уменьшает риски предъявления претензий через несколько лет, когда дефекты могут быть связаны не с качеством отделки, а с ненадлежащей эксплуатацией. Это снизит количество необоснованных исков и финансовую нагрузку на застройщиков».

Однако, напоминает адвокат, технологическое оборудование и сам объект имеют минимум трехлетний срок гарантии. «Логично, чтобы отделка, как часть объекта, оставалась в рамках этих же сроков», – считает Пешкова. Кроме того, доверие покупателей может снизиться, и они станут осторожнее подходить к выбору застройщика, отдавая предпочтение компаниям с добровольно расширенными гарантийными сроками.

«С одной стороны, один год – достаточный срок, чтобы найти недостатки, в том числе проявляющиеся только в летний или зимний период, – рассуждает юрист Вячеслав Шумкин. – С другой – его уменьшение является почвой для злоупотребления со стороны застройщиков, целью которых будет не передать гражданину квартиру с качественным ремонтом, а сделать так, чтобы отделка просто продержалась год».