Закон, вносящий изменения в Водный кодекс и закон «О безопасности гидротехнических сооружений», в конце июля приняла Госдума и одобрил Совет Федерации. Все основные его положения заработали сразу после подписания президентом и официального опубликования 4 августа. До 1 января 2027 года отсрочено лишь вступление в силу нормы, наделяющей Минприроды и подведомственное ему Федеральное агентство водных ресурсов (Росводресурсы) правом утверждать методику определения вреда от негативного воздействия вод и правила оценки эффективности мероприятий по предотвращению и ликвидации его последствий.
Только защитные сооружения
Раньше ст. 67.1 Водного кодекса разрешала размещать населенные пункты, воздвигать дома и прочие объекты капитального строительства (ОКС) в зонах затопления и подтопления при обязательном условии обеспечения их сооружениями и (или) методами инженерной защиты. Теперь возведение любых объектов капитального строительства в границах этих зон, за исключением сооружений инженерной защиты, запрещено.
Осваивать территории в зонах затопления и подтопления в целях строительства ОКС, то есть готовить площадки под застройку, тоже больше нельзя. Позволены лишь мероприятия по подготовке к возведению защитных сооружений. Инженерной защитой кодекс признает, в частности, строительство водоограждающих дамб и разных берегоукрепительных сооружений, искусственное повышение поверхности территорий, свайные фундаменты и так далее.
Весенняя волна: каким регионам в этом году угрожают половодье и паводки
Обязанность заниматься защитой территорий и объектов от негативного воздействия вод закон возлагает не только на органы власти разных уровней, но и на правообладателей земельных участков (собственников, арендаторов, землевладельцев и землепользователей).
Прежнюю редакцию Водного кодекса суды всех уровней обычно толковали в пользу застройщиков и правообладателей участков, рассказывает юрист по земельным вопросам и недвижимости Богдан Ушаков (Краснодарский край). Они исходили из того, что закон четко не требовал возведения защитных сооружений на момент подачи уведомления о планируемом строительстве, допуская их создание в процессе застройки. Отказы муниципальных органов власти в согласовании суды признавали незаконными, а обязанность по возведению защиты на практике не исполнялась ни до начала, ни в процессе, ни после завершения проекта, отмечает эксперт.
Адвокат по экологическим делам, член-корреспондент РАЕН Евгений Жаров («Жаров Группа», Москва) в разговоре с «Профилем» назвал новые правила «не просто уточнением, а кардинальным ужесточением правил». По его словам, раньше запрет на строительство на подверженных риску затопления территориях носил условный характер и оставлял лазейку для застройщиков; теперь же запрет стал безусловным и прямым.
Юрист Ваге Рыбченко («РВК Право») полагает, что власти таким образом хотят ограничить строительство в рискованных зонах. Если вода разрушает или сильно повреждает жилые дома и дело доходит до объявления режима чрезвычайной ситуации, государству приходится оказывать материальную помощь пострадавшим.
Границы зон с особыми условиями
Подтопление происходит за счет поднятия из-под земли грунтовых вод, а затопление – результат выпадения осадков или разлива водоемов, объясняет сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Участки затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий и отображаются на всех видах документов по градостроительному зонированию. В границах таких зон запрещено не только строить, но и использовать сточные воды в качестве удобрения, размещать кладбища, мусорные полигоны, хранилища химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, а также пункты захоронения радиоактивных отходов. Над их территорией нельзя распылять пестициды с воздуха.
Постановление правительства №360 от 2014 года (с изменениями и дополнениями) наделяет Росводресурсы и его территориальные органы правом устанавливать зоны подтопления/затопления и изменять их границы по инициативе руководства субъектов РФ. Свое предложение региональные власти сначала должны согласовать с МЧС и Роскадастром, Росгидрометом и органами местного самоуправления соответствующих территорий.
Вода и мир: как защитить города от катастрофических наводнений
При принятии решения учитываются результаты геодезических и картографических работ, данные обследований по выявлению паводкоопасных территорий и отметках характерных уровней воды; правила использования водохранилищ; расчетные параметры границ затоплений пойм рек и многие другие факторы. Юридически зона считается установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН.
Границы зон могут быть изменены по ряду оснований, например в случае изменения параметров паводка для соответствующего водного объекта. Исключают зоны затопления и подтопления из ЕГРН, если территория обеспечена инженерной защитой или сам источник угрозы (водный объект) прекратил существование.
К весне 2026-го из почти десяти тысяч (9631) известных зон затопления и потопления в ЕГРН внесли 9001, то есть около 94%, сообщал Росреестр. До конца 2026 года планируется достичь показателя 95,6%. В 65 регионах работа полностью завершена. Среди них Краснодарский край (1007 зон), Иркутская область (400), Республика Дагестан (467), Воронежская область (238), Республика Крым (263), Ростовская область (311). Но, к примеру, в Московской области (400 выявленных зон) и Башкортостане (389 зон) процесс должного их оформления в самом разгаре.
К качеству определения границ зон затопления и подтопления есть вопросы, сказал «Профилю» Ваге Рыбченко. Региональные власти объявляют тендер на соответствующие работы, но выбор исполнителей зачастую обусловлен ценой. Бывает, что победившая компания – из другого региона, и специалисты, не выезжая на местность, по старым картам указывают ошибочные координаты, которые попадают в реестр. «Потом приходится оспаривать такие данные через суд, экспертизы дорогие заказывать. Люди будут с этим сталкиваться, особенно с учетом ужесточения правил», – полагает адвокат.
Обратной силы не имеет?
Владельцам построенных, введенных в эксплуатацию и зарегистрированных до 4 августа 2026 года объектов волноваться не стоит, говорит советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) Ольга Власова. «Здесь будет применяться общее правило, закрепленное в статье 107 Земельного кодекса, согласно которому при отсутствии оговорок в тексте закона обратной силы он не имеет и его действие не распространяется на ранее возведенные ОКС», – отмечает она.
Все опрошенные «Профилем» эксперты того же мнения. И тем не менее проблемы возможны. «Теперь обязанность по обеспечению инженерной защиты в границах земельного участка прямо возложена на его правообладателей – как юридических, так и физических лиц. Это значит, что обязанность собственника по защите от негативного воздействия вод уже существующего дома становится более явной и формализованной», – объясняет Жаров.
Если владелец уже возведенного дома захочет что-то к нему пристроить или узаконить не оформленную до 4 августа постройку, ему придется учитывать новые требования и запреты, предупреждает Богдан Ушаков.
У тех же, кто получил разрешение на строительство до 4 августа и только начал работы или собирается их начать, всё намного сложнее. Принятый закон никаких оговорок по этому поводу не делает.
Большая вода: почему регионы России не справляются с весенними половодьями
Ушаков полагает, что и тут должен бы действовать принцип «закон обратной силы не имеет». «Но так как старые правила тоже требовали инженерную защиту, правда, позволяя ее соорудить уже в процессе стройки, человеку, получившему разрешение, но защитой так и не озаботившемуся, на законных основаниях могут отказать во введении дома в эксплуатацию», – уточняет он.
По словам Рыбченко, если на руках есть полученное по старым правилам действующее разрешение на строительство, вопросов быть не должно. Однако если правообладатель земли еще в процессе оформления разрешения, он, скорее всего, получит отказ.
Евгений Жаров, в свою очередь, называет критической ситуацию с теми постройками, которые только сооружаются или находятся на стадии получения разрешительной документации. «Полученные ранее разрешения могут быть оспорены или признаны недействительными, а само строительство будет квалифицировано как самовольная постройка со всеми вытекающими последствиями вплоть до сноса за свой счет», – считает он.
Застройщики тоже видят риски для ряда проектов комплексного развития территорий (КРТ) по всей стране. На форуме «Города будущего», который прошел в Перми в конце августа, представитель «Дом.РФ» рассказала, что совместно с Минстроем и правительством РФ сейчас прорабатывается возможность переходного периода для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, чтобы не допустить их остановки.
Где проверить статус участка
Первое, что необходимо сейчас сделать владельцам земель около водоемов или вблизи болот, – установить, находится ли участок в границах зоны затопления или подтопления, советуют эксперты. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН на портале «Госуслуги» или в МФЦ. Другой вариант – ознакомиться с публичной кадастровой картой на Единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных» или запросить в администрации градостроительный план земельного участка.
Для анализа конкретной ситуации и разработки стратегии следует предварительно собрать все правоустанавливающие и разрешительные документы на участок, подчеркивает Жаров. Есть смысл также обратиться в местную администрацию или органы, уполномоченные в области градостроительной деятельности, для получения разъяснений о планах по инженерной защите территорий общего пользования (строительство дамб и тому подобное): возможно, это бремя ляжет на муниципалитет.
Если планируете стройку и решили самостоятельно соорудить инженерную защиту, отсыпав участок (искусственное повышение поверхности) или поставив сваи, следует помнить, что сами по себе эти действия больше не дают права строить: нужно, чтобы с территории, где расположен участок, был снят статус зоны затопления и подтопления, напоминает Богдан Ушаков. По его словам, прежде чем затевать стройку, стоит дождаться официальных разъяснений от Росводресурсов, региональных властей, Минстроя. Не лишним будет посмотреть и на судебную практику, чтобы понять, как суды теперь трактуют спорные моменты.
Вопрос, что считается достаточной защитой, в какой-то степени может быть прояснен к 1 января 2027 года, когда должна появиться методика оценки эффективности защитных мероприятий. «Пока ясности нет, любые самостоятельные крупные вложения в защиту участка или спорную стройку связаны с повышенным риском», – подчеркивает Ушаков.
«Осваивать земли, которые попадают в зону затопления и подтопления, теоретически возможно, но это становится делом очень долгим и дорогим», – соглашается Ольга Власова.
Крупный застройщик, который все же хочет что-то в зоне затопления и подтопления возвести, вложив большие средства в инженерные сооружения, вероятно, сможет добиться своей цели, пролоббировав затем прекращение особого режима в отношении данной территории, полагает Рыбченко. Но для рядовых граждан с небольшими участками, не имеющих сильной юридической поддержки, ситуация намного сложнее. «В обычном СНТ, где люди еще не получили разрешения на строительство, они не смогут [в такой зоне] ничего построить», – считает адвокат.
