Запрет микродолей, неравный раздел имущества: в чем суть новых правил по сделкам с жильем

Содержание:

• Квадратные метры раздора
• Изначальные предложения депутатов
• Микродоли под запретом?
• Новые правила раздела недвижимости при разводе

Квадратные метры раздора

Споры из-за недвижимости не редкость, достаточно посмотреть расписание любого суда. Ее делят при разводе, за нее спорят наследники, за нее борются очередники... Некоторые годами пытаются вселиться в принадлежащее им наряду с другими сособственниками жилище, другие столько же защищают свое право жить без соседей. Кто-то ежедневно противостоит так называемым черным риелторам, которые «профессионально» создают невыносимые условия для собственников, вынуждая их продать квадратные метры за бесценок. Порой покоя и сна собственников лишают те, кому в жилье принадлежат незначительные доли, буквально по 10–20 кв. сантиметров.

На кусочки право собственности может разлететься по множеству законных причин. Например, в результате раздела между наследниками. «Все большее распространение получают небольшие студии площадью 25–30 кв. метров. При наследовании студии 30 кв. метров шестью наследниками (родители наследодателя, его супруг и трое несовершеннолетних детей) их доля в праве собственности на квартиру может составлять 5 кв. метров», – моделирует ситуацию адвокат, юрист BGP Litigation Анастасия Прокопова.

Микродоли могут возникнуть и в результате использования при покупке жилья материнского капитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Они вовсе не должны быть равными, а могут рассчитываться из «веса» маткапитала в общей стоимости недвижимости, объясняют юристы.

«Микродоли могут появляться и при разделе общего имущества супругов в судебном порядке, если одна из сторон докажет, что большая часть имущества была приобретена на средства, полученные до брака. Например, была продана квартира, принадлежащая одному из супругов до брака, добавили общие сбережения и купили квартиру дороже», – объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Евгения Рыжкова.

Сложность в том, что независимо от размера доли человек имеет право проживать в квартире, пользоваться ванной, туалетом, кухней... И потому наиболее ожесточенные споры разворачиваются как раз вокруг вселения в жилье владельца нескольких квадратных метров, а то и сантиметров.

Жилищный развод: отобрать квартиру у честных покупателей станет сложнее

Судебная практика складывается противоречиво, говорит Анастасия Прокопова. Одни суды полагают возможным вселить собственника в силу принципа неприкосновенности права собственности. По их мнению, закон не предусматривает возможность лишения другого совладельца права на долю с выплатой ему компенсации, если только он сам не заявил требование о выделении своей доли.

Но все чаще суды отказывают во вселении собственникам с незначительной долей, обращая их внимание на возможность получить денежную компенсацию, признает Анастасия Прокопова. Верховный суд РФ в 2016 году заявил, что совладелец не просто должен доказать реальную заинтересованность в использовании доли, но его интерес должен быть соизмерим с неудобствами, которые получат другие собственники.

Кроме того, суды в последнее время часто отказывают во вселении на микродоли и даже на значительные доли, если будет установлено, что человек, «будучи профессиональным инвестором», купил ее не для проживания, а «в целях инвестирования», рассказывает советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ Ольга Власова. По ее словам, речь идет о так называемых серых риелторах, которые приобретают доли в жилых объектах с целью дальнейшей перепродажи второму сособственнику по завышенной цене либо понуждения к продаже их долей по невыгодной цене.

Изначальные предложения депутатов

Несколько лет назад депутаты озвучили ряд предложений, которые, по их мнению, поспособствовали бы снижению конфликтности в сфере недвижимости. Изначально они были оформлены двумя законопроектами. Первый из них предлагал запретить вселять в жилое помещение лиц (за исключением супругов, детей и родителей), если на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы жилья. Такая норма в каждом регионе своя, например, в Москве – 10 кв. метров, а в Санкт-Петербурге – 9. Как следствие, собственникам жилья запрещалось делить его на доли, не позволяющие владельцу вселиться на свои квадратные метры.

Второй уточнял правила раздела имущества. Среди прочего устанавливались новые правила для раздела активов, которые поделить невозможно вовсе либо которые обесценятся в результате этого процесса, например, компании или доли в бизнесе. Проект предлагал оставлять такие активы тому супругу, который ими единолично или преимущественно управлял, пользовался. Но взамен он должен выплатить второму супругу компенсацию, а до момента полной расплаты ограничивался в праве реализовать актив.

Микродоли под запретом?

В доработанный документ попали не все звучавшие ранее предложения, а часть из них серьезно трансформировалась. Он устанавливает новые правила лишь для гражданского оборота жилья, права собственности на него, но ничего не говорит про право пользования им.

Так, Жилищный кодекс РФ с 1 сентября 2022 года будет запрещать дробить жилье на доли менее 6 кв. метров, что, как правило, меньше учетной нормы. Важно отметить, что указана общая площадь, а не жилая, и раздел «однушки» в 33 кв. метра между пятью собственниками будет считаться легальным.

Предусмотрены исключения. Ограничения на доли не будут распространяться на ситуации, когда недвижимость делится между наследниками, в результате приватизации или при использовании материнского капитала.

Обратной силы нормы иметь не будут, и уже существующие микродоли под запрет не подпадут, их по-прежнему можно будет продавать, покупать, наследовать и т.д.

Юристы считают, что озвученные изменения не позволят искоренить большинство проблем, связанных с дроблением собственности на жилье. Дело в том, что запрет на дробление не распространяется на такие типичные основания возникновения долевой собственности, как наследование, приватизация и приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала, говорит адвокат ProLegals Максим Лухманов.

Ольга Власова недоумевает, почему в качестве определения границы микродоли были выбраны именно 6 кв. метров. По ее мнению, «было бы разумнее в этой части ориентироваться» на учетную норму.

Однако все же это первый шаг к решению существующих проблем. «Предлагаемые изменения – серьезный шаг в борьбе с "черными риелторами", с "резиновыми" квартирами, с ситуациями, когда право – скорее обременение, нежели благо. Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», – говорит адвокат из конторы «Бородин и партнеры» Ольга Туренко.

Новые правила раздела недвижимости при разводе

Кроме того, депутаты внесли коррективы в Семейный кодекс, затрагивающие судьбу недвижимости при разделе имущества. Если один из супругов втайне от другого отчуждал на невыгодных условиях общее имущество, то суд сможет увеличить долю пострадавшего супруга, уменьшив долю недобросовестного. При этом оспаривать спорные сделки не придется. Аналогично суд сможет поступить, если жена или муж совершали «недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества».

«Новые правила раздела имущества супругов исключают необходимость предварительного признания сделки недействительной и уменьшают судебные издержки», – объясняет адвокат Евгения Рыжкова.

И сейчас суды могут отступать от правила равного раздела имущества, если один из супругов «расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи». Документ уточняет действующие правила. Появляется критерий, с помощью которого можно определить, является ли супруг недобросовестным, – уменьшение общего имущества супругов, объясняет Анастасия Прокопова.

Еще одна новелла: для отмены сделки с активами, в том числе и недвижимостью, для совершения которой необходимо нотариальное согласие супруги, потребуется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии такого согласия. Сейчас такие сделки могут быть признаны недействительными независимо от добросовестности контрагента по сделке, объясняет адвокат Максим Лухманов.

По его словам, поскольку в огромном числе случаев речь идет о сделках с единственным жильем, то законодатель с самой первой редакции Семейного кодекса отступал в этой области от идеи защиты добросовестных покупателей в пользу защиты интересов семьи и конституционного права потерпевшего супруга и несовершеннолетних детей на жилище. Новое регулирование, считает он, может повлечь риск утраты множеством семей своих единственных жилых помещений в связи с расточительством или обманом со стороны одного из супругов.

«Безусловно, новая редакция снимет часть злоупотреблений с супружеской недвижимостью, однако я оцениваю эту поправку отрицательно, поскольку законодатель снова забивает гвозди микроскопом вместо выработки нюансированных решений и мягкой корректировки судебной практики», – отмечает Максим Лухманов.