Стандарт и рекомендации
Закон о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья был принят в декабре 2020 года. Документ зафиксировал поправки к Жилищному кодексу РФ, защищающие права жителей сносимых многоэтажек и частных домов. Право решения включать или не включать здание в программу КРТ делегировалось общему собранию собственников.
Одновременно жильцам гарантировалась компенсация по рыночной стоимости жилого помещения, доли общего домового имущества, убытков, причиненных в связи с изъятием помещения. Вместо денег собственники, если пожелают, могли получать квартиры в новостройках, возводимых в границах территории, включенной в проект комплексного развития.
Изменения жилищного законодательства можно считать продолжением работы, начатой несколькими годами ранее. В июле 2016-го были внесены поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации и другие нормативные правовые акты в целях совершенствования механизма подготовки, согласования и утверждения документации по комплексному и устойчивому развитию территорий.
Однако тогда не все нюансы учли, и спустя несколько лет правительство и Госдума вернулись к этому вопросу. В результате закон 2020 года объединил несколько действовавших проектов: комплексное освоение территорий, развитие застроенных территорий, комплексное устойчивое развитие территорий. В таком виде концепция КРТ стала составной частью национального проекта «Жилье и городская среда».
Программа официально стартовала в 2021 году. Она предусматривает реконструкцию или снос объектов недвижимости, не отвечающих современным требованиям комфорта и безопасности (ветхих, аварийных зданий). На высвобождаемых участках девелоперы обязаны не только построить многоквартирные дома, но и создать объекты социальной, энергетической, транспортной инфраструктуры, провести благоустройство территории.
Снос ветхого жилого дома в микрорайоне «Стрижи» в Новосибирске. Май 2020 года
©Александр Кряжев/РИА НовостиВскоре был принят Стандарт комплексного развития территорий, разработанный Минстроем, госкорпорацией «ДОМ.РФ», КБ «Стрелка». Это методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Плюс рекомендации по формированию облика города и сохранению его исторической застройки при экономически выгодном использовании ее в современной жизни.
Документ является инструментом повышения качества среды обитания и перехода российских городов к современным моделям развития. Он помогает градостроителям поддерживать эффективность процессов благоустройства, восстановления и застройки территорий. Стандарт также служит основой для дальнейшего совершенствования нормативно-правовой базы в сфере градостроительства и архитектурного проектирования.
В приоритете удобство и комфорт
Первоначально Минстрой планировал за несколько лет построить по проектам КРТ порядка 150 млн кв. м жилья, но затем программа приобрела больший размах. По данным ведомства, свыше 80 субъектов Федерации реализуют в общей сложности более 1,4 тыс. проектов комплексного развития территории на 29,7 тыс. га с градостроительным потенциалом 220,9 млн кв. м, в том числе жилой площади – 166,4 млн кв. м. В перспективе количество проектов может превысить две тысячи.
Механизм КРТ открывает широкий простор для инициативы муниципалитетов. Городские власти по своему усмотрению могут объединять земельные участки, назначать реализаторов и запускать масштабные преобразования. При этом нет необходимости предварительно получать согласие всех собственников земли.
Ломать и строить: московские многоэтажки вслед за хрущевками пойдут под снос по реновации
Таким образом, сегодня создан эффективный инструмент ликвидации фрагментированной земельной и жилищной структуры. Это особенно актуально для бывших промзон, старых кварталов и микрорайонов. Договоры КРТ обязывают инвесторов возводить не только жилую недвижимость, но и школы, детские сады, поликлиники. Все объекты к моменту сдачи в эксплуатацию должны быть подключены к коммунальным сетям, а в районе построены автомобильные дороги, парковки для личного транспорта, парки, спортивные и детские площадки. То есть реализация проектов КРТ нацелена на создание комфортного городского пространства.
И всё же у программы есть определенные региональные различия. Например, в Москве основной задачей КРТ является превращение индустриальных зон и устаревших производств в современные жилые кварталы. Столичные проекты, как правило, крупноформатны, к их выполнению привлекают федеральных девелоперов и инфраструктурных инвесторов. В основе многих инициатив лежит концепция 15-минутного города: все ключевые функции – работа, образование, здоровье, досуг и магазины – располагаются в шаговой доступности. Другой вариант – концепция «5Д»: дома, дороги (безопасные пешеходные маршруты и велосеть), дети (детсады и школы внутри квартала), досуг (парки, общественные пространства) и дела (коворкинги, локальные офисы и производства).
На текущий момент в столице в работе находится 421 проект КРТ. Строительство идет на площади около 4,5 тыс. га. Суммарные инвестиции оцениваются в 23,5 трлн руб. Решая основную задачу – улучшение жилищных условий горожан, власти попутно реорганизуют транспортные потоки, создают новые направления застройки.
Заслуживает внимания проект ЖК «Октябрьское поле», в котором на 5,92 га бывшей промзоны в 2024–2025 годах возвели около 200 тыс. кв. м недвижимости: восемь жилых корпусов, бизнес-центр на 12 тыс. кв. м с более чем 500 рабочими местами, образовательный комплекс на 800 мест, детский сад и медицинский центр. На территории ЖК разбит зеленый сквер со спортивным кластером и пешеходными маршрутами.
Нехорошие квартиры: почему девелоперам невыгодно строить дома экономкласса
В областных и республиканских центрах КРТ работает как инструмент районного развития и модернизации городской среды. В Екатеринбурге сегодня реализуется 30 проектов на 240 га, что потенциально даст городу свыше 2,4 млн кв. м жилья. Новоселье уже справили более 1,3 тыс. жителей. В Самаре работы по комплексному развитию территории ведутся в 26 кварталах, где сносят порядка 400 аварийных домов.
В Новосибирске, Перми, Челябинске и Воронеже КРТ нацелено на обновление инфраструктуры и повышение качества городской жизни. Каждый проект на этапе разработки включает экономическую модель, расчет потребностей в социальной и транспортной инфраструктуре, оценку инвестиционной привлекательности.
В малых городах и моногородах (Красноуфимск, Сысерть, Миасс, Карабаш, Богданович, Первоуральск и другие) программы КРТ фокусируются на расселении ветхого жилого фонда и ревитализации (возрождение и наполнение новым содержанием) бывших промплощадок. Для запуска механизма муниципалитеты формируют собственные программы комплексного развития (ПКР), участвуют в конкурсном отборе на получение федерального и регионального финансирования. ПКР охватывают буквально все сферы – от развития производительных сил до социальной политики, включают раздел инновационного развития и комплексный инвестиционный план. По итогам Х Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях эксперты определили 240 победителей, в том числе пять проектов Свердловской области.
До 2030-го регионы рассчитывают получить около 120 млрд руб. федеральных субсидий в рамках финансирования нацпроекта «Инфраструктура для жизни» (федеральный проект «Жилье»). Средства предназначены для строительства и реконструкции объектов образования, здравоохранения, ЖКХ и транспорта, подключения новых кварталов к инженерным сетям.
Еще один источник финансирования – инфраструктурные облигации: одобрено 54 проекта на 194 млрд руб., из которых уже выбрано 111,9 млрд руб. Большая часть средств поступает от частных инвесторов через аукционы, свою лепту вносят региональные и муниципальные бюджеты.
К успеху через тернии
Несмотря на большой потенциал программы КРТ, независимые эксперты и участники рынка констатируют и определенные сложности. В частности, действующим законодательством предусмотрено множество согласований, а от городских властей и инвесторов требуется глубокое понимание нормативной базы и готовность к длительным административным процедурам. Подчас низкий уровень компетенции муниципальных чиновников тормозит запуск проектов.
Впрочем, меры по устранению подобных препятствий принимаются. Например, 1 июня 2026 года президент РФ поручил правительству расширить перечень регионов, которым предоставляется субсидия на проекты комплексного развития территорий, включив приграничные субъекты Федерации. С 1 июля решено упростить правила допуска среднего бизнеса к торгам по КРТ. Как пояснили в Минстрое, при определении победителя «требуемый опыт будет рассчитываться исходя из площади, предусмотренной конкретным этапом, а не всего проекта».
Под диктовку ставки: почему цены на жилую недвижимость вряд ли опустятся
И всё же программы КРТ сегодня находятся под давлением, как и весь жилищный рынок. Строительный сектор стал более уязвимым из-за роста ипотечных ставок, снижения покупательского спроса и отмены ряда льготных программ. Девелоперам сложно рассчитывать окупаемость строительства, особенно при выполнении обязательств по строительству соцобъектов, дорог и коммунальной инфраструктуры. Хотя польза такого механизма, как оператор КРТ (совместное юрлицо с участием города и девелопера), очевидна, вопросы корпоративного управления, разделения рисков и прозрачности сделок остаются предметом споров.
Следует также признать недостаточные прозрачность конкурсных процедур и защиту интересов горожан. Объединение участков, переселение и смена функционального назначения территорий подчас приводят к конфликтам с собственниками недвижимости, особенно там, где отсутствуют понятные правила расселения жильцов и расчета компенсации коммерческим арендаторам. Бывает и такое, что новые кварталы подключают к существующим коммунальным и электросетям, которые не рассчитаны на резкое увеличение нагрузки.
На этапе подготовки КРТ необходимо просчитать потребности в инвестициях и сроки их возврата, учесть выручку от продажи жилья и коммерческих площадей, влияние на налоговую базу, учесть и мультипликатор рабочих мест. Опыт показывает, что проекты, сочетающие жилую и коммерческую функции, образовательные и медицинские объекты, офисы и коворкинги, более устойчивы к шокам рынка.
Проектировщикам и муниципалитетам важно помнить о необходимости интеграции новых районов с существующими. Отстроенные и благоустроенные кварталы должны быть встроены в городское пространство, связаны с ним пешеходными и веломаршрутами, общественным транспортом, зелеными коридорами. Еще один приоритет – адаптация коммерческих помещений в новостройках под разные сценарии (кафе, магазины, мастерские, офисы), чтобы арендаторы могли выдерживать колебания спроса.
Механизм КРТ в России пока только набирает обороты и уверенно расширяет географию: проекты актуальны и для мегаполисов, и для малых городов. Они позволяют на месте сносимого ветхого и аварийного жилья строить современные дома, создавать рабочие места, инфраструктуру и качественную окружающую среду, а значит, всё самое главное у этой программы впереди.
Автор – ведущий российский градостроитель, основатель и руководитель архитектурно-градостроительного бюро
